Belgorod, Russian Federation
Russian Federation
Belgorod, Belgorod, Russian Federation
VAC 05.17.00 Химическая технология
VAC 05.23.00 Строительство и архитектура
UDK 33 Экономика. Экономические науки
In an analysis of the economic efficiency of the construction project investment (CPI) analyst faces the need to evaluate the integral qualitative condition of the property in its impact on the risk environment. The proposed method of determining the cumulative risk indicator (CRI) and based on this model of accounting and analysis of CPI efficiency discussed in this paper. Versatility of the model occurs in strategic analysis of the investor activity in the changing market conditions. Enrichment by this technique of the traditional tools of risk management will allow for more objective approach to assessing the effectiveness of CPI by the means of modified NPV criteria, calculated on the basis of individual risk profiles and the amplitude of the CRI generally characterizes the individual risk environment of an investor. It is particularly relevant in the context of the global economic crisis, contributing to the diversification and change of professional experience of investors in the property market.
investments, investments in real estate, indicators of economic efficiency of the investment project, risks of investments in real estate, risk profiles, cumulative risk indicator
Введение. В процессе количественного учета рисков ИСП возникает необходимость в интегральной оценке качественного состояния объекта недвижимости в его влиянии на рисковое окружение ИСП. Как было предложено в работах [1, 2], инвестиционно-строительный проект допускает индивидуальные риски неполучения дохода инвестора/застройщика, определяемые ретроспективным анализом его финансово-хозяйственной деятельности, и характеризуется некоторым набором шести рисковых профилей, представляющих собой отражение присущего проекту риска по классам недвижимости. Несмотря на достаточную содержательность и показательность модифицированных критериев метода NPV, полученных с использованием рисковых профилей ИСП [3–7, 15], нам представляется целесообразным использование свертки рисковых профилей проекта как самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика. С этой целью предлагаем использовать интегральный рисковый показатель (ИРП) ИСП, сравниваемый с усредненным ИРП инвестора/застройщика или с ИРП альтернативного ИСП. Разница ИРП, которую назовем «амплитудой изменения ИРП», позволит количественно отразить совокупность:
– качества принимаемого календарного плана реализации ИСП;
– сбалансированности ИСП по классам включенной в него возводимой недвижимости с точки зрения сложившейся рыночной конъюнктуры;
– степени новизны ИСП в контексте имеющегося у инвестора/застройщика опыта хозяйствования на рынке недвижимости.
Наиболее простым методологически и прозрачным содержательно методом построения ИРП проекта, на наш взгляд, может стать взвешенное по классовым стоимостям объектов ИСП суммирование их рисковых профилей [8, 10, 11, 13] и интегрирование полученного суммарного профиля в единый численный показатель.
Рассмотрим обобщенную методику использования интегрального рискового показателя качественного состояния объекта недвижимости на примере оценки риска неполучения дохода вследствие изменяющейся по сроку реализации ИСП инфраструктурной полноты территории застройки. в общем виде данный риск описывается индивидуальным профилем серии R-k, представленным на рис. 1.
Основная часть. Взвешенное суммирование рисковых профилей [9, 12, 13] получается выбором точек суммарного рискового профиля ТР1инт и ТР2инт, имеющих относительно себя минимальный суммарный момент точек ТР1i и ТР2i (1) свертываемых рисковых профилей (в общем случае — шести):
(1)
где — вектор, соединяющий точки ТР1инт и ТР1i;
— вектор, соединяющий точки ТР2инт и ТР2i; di — удельный вес предполагаемой продажной цены i-го класса основного и вспомогательного вида недвижимости данного ИСП в общей предполагаемой цене реализации объектов недвижимости ИСП.
Интегрирование полученного суммарного профиля, представляющего, как и суммируемые профили, кусочно-непрерывную линейную функцию вида (рис. 1) в единый численный показатель произведем следующим образом:
(2)
Рис. 1. График зависимости риска от структурной полноты комплекса объектов недвижимости другого
вида (пунктирная линия — профиль риска неполучения дохода) [2]
Определим ИРП для ИСП №1 и ИСП №2 в условиях двух инвесторов/застройщиков — ЗАО «Застройщик1» и ООО «Застройщик2». Взвешенное суммирование рисковых профилей и интегрирование суммарного профиля производится в Microsoft Excel с использованием надстройки «Поиск решения». Удельные веса предполагаемой продажной цены i-го класса основного и вспомогательного вида недвижимости ИСП в общей предполагаемой цене реализации объектов недвижимости ИСП представлены в табл.1, 2.
Таблица 1
Удельные веса стоимости i-го класса
основного и вспомогательного вида недвижимости ИСП №1
|
Класс качества |
Группа качества |
Регулируемый показатель качества |
Уд. вес показателя в группе |
|
эконом |
строительство 1 |
669 |
0,24 |
|
строительство 2 |
|||
|
инфраструктура 1 |
236 |
0,08 |
|
|
инфраструктура 2 |
|||
|
бизнес |
строительство 3 |
1128 |
0,41 |
|
строительство 4 |
|||
|
инфраструктура 3 |
277 |
0,10 |
|
|
инфраструктура 4 |
|||
|
элит |
строительство 5 |
354 |
0,13 |
|
инфраструктура 5 |
114 |
0,04 |
|
|
Сумма = |
2778 |
1,00 |
|
Таблица 2
Удельные веса стоимости i-го класса
основного и вспомогательного вида недвижимости ИСП №2
|
Класс недвижимости |
Объект |
Предполагаемая цена продажи, млн. руб. |
Уд. вес в общей цене продажи ИСП |
|
эконом |
строительство 1 |
356 |
0,102 |
|
инфраструктура 1 |
306 |
0,088 |
|
|
инфраструктура 2 |
|||
|
бизнес |
строительство 2 |
940 |
0,269 |
|
инфраструктура 3 |
317 |
0,091 |
|
|
инфраструктура 4 |
|||
|
элит |
строительство 3 |
943 |
0,270 |
|
инфраструктура 5 |
628 |
0,180 |
|
|
инфраструктура 6 |
|||
|
Сумма = |
3490 |
1,00 |
|
Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП условиях инвестора/застройщика ЗАО «Застройщик1» и ООО «Застройщик2» представлены на рис. 2–5.
Рис. 2. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №1
в условиях инвестора/застройщика ЗАО «Застройщик1»
(пунктирными линиями обозначены индивидуальные рисковые профили серии R-k для
реализации жилой (нед) и инфраструктурной (инф) недвижимостей в эконом (эко),
бизнес (биз) и премиум (эли) классах)
Проинтегрировав суммарные профили риска для обоих инвесторов/застройщиков получим следующие значения показателя ИРП, представленные в табл. 3.
Отметим, что ИРП для ИСП №2 увеличился в условиях обоих инвесторов/застройщиков, однако амплитуда изменения ИРП составила для ЗАО «Застройщик1» 0,015, а для ООО «Застройщик2» — 0,09, что характеризует последнего инвестора как обладающего наиболее сбалансированным и эластичным к изменениям параметров реализуемых ИСП рисковым окружением в получении дохода проекта. Такого инвестора/застройщика можно условно назвать «осторожным» контрагентом рынка, не склонным к разнообразию объектов инвестирования и связанному с этим широкому разбросу показателей реализованных ИСП. Индивидуальный рисковый профиль неполучения дохода ИСП таким инвестором/застройщиком менее подвержен смещению вправо в зону элит-класса недвижимости, поэтому риски инвестора преимущественно снижаются в процессе реализации недвижимости эконом- и бизнес-классов.
Рис. 3. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №2
в условиях инвестора/застройщика ЗАО «Застройщик1»
Рис. 4. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №1
в условиях инвестора/застройщика ООО «Застройщик2»
Рис. 5. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №2
в условиях инвестора/застройщика ООО «Застройщик2»
Таблица 3
ИРП рассмотренных ИСП
|
ИСП |
ЗАО «Застройщик1» |
ООО «Застройщик2» |
|
ИСП №1 |
0,196 |
0,199 |
|
ИСП №2 |
0,211 |
0,208 |
|
амплитуда |
0,015 |
0,009 |
Напротив, большее значение амплитуды изменения ИРП ЗАО «Застройщик1» указывает на сравнительно «авантюрный» характер его инвестиционных предпочтений, включающих в себя разнообразные ИСП в равной степени во всех классах недвижимости. Рисковый профиль ИСП такого инвестора/застройщика сильнее смещается вправо при изменении условий реализации и параметров ИСП, что позволяет такому инвестору/застройщику менее рискованно реализовывать недвижимость бизнес- и элит-классов.
Выводы. Интегральный рисковый показатель совокупного риска инвестиционно-строительного проекта является эффективным инструментом оценки количественного влияния качественного состояния объекта недвижимости на характеристики рискового окружения инвестиций [14, 16, 17, 18, 19, 20]. ИСП №1, имеющий меньшую совокупную стоимость затрат и величину предполагаемых доходов, ориентированный на недвижимость эконом- и бизнес-классов (удельная цена реализации этих классов в общих доходах ИСП №1 составляет 83%) демонстрирует лучшие скорректированные на индивидуальный риск показатели экономической эффективности в условиях реализации ООО «Застройщик2». ИСП №2, ориентированный на недвижимость бизнес- и элит-классов (82% удельной цены реализации), и имеющий вследствие этого больший размер предполагаемых расходов и доходов экономически эффективнее в условиях более «авантюрного» и диверсифицированного инвестора – ЗАО «Застройщик1». Таким образом, предлагаемый показатель амплитуды изменения ИРП инвестора/застройщика позволит уже на стадии предварительного экспресс-анализа ИСП выявить целесообразность его реализации тем или иным инвестором/застройщиком в контексте его обобщенного рискового окружения доходной части ИСП, что становится особенно актуальным в условиях экономического кризиса. Данный показатель может быть рассмотрен в качестве действенного эффективного дополнения к традиционному инструментарию аналитика, занимающегося оптимизацией инвестиционных вложений в объекты недвижимости, в том числе в аспекте их портфельной и антикризисной направленности.
1. Avilova I.P., Rykova M.A., Hay D.Z. Modifikaciya pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta s ispol'zovaniem profiley riska nepolucheniya dohodov proekta // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova. 2014. № 4. S. 133-137.
2. Ragimov F.I., Rykova M.A., Tovstiy V.P. Metodika postroeniya profilya individual'nyh riskov investicionno-stroitel'nogo proekta // Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie. 2014. № 3-4. S. 25-29.
3. Avilova I.P., Schenyatskaya M.A. Upravlenie effektivnost'yu investicionno-stroitel'nyh proektov cherez kachestvennoe sostoyanie nedvizhimosti // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova. 2015. № 4. S. 141-145.
4. Sokolova N. Yu., Naumov A.E., Schenyatskaya M. A. Kachestvennoe vliyanie infrastrukturnogo nasyscheniya territorii na riski realizacii zhilyh ob'ektov // V sbornike: Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva. Sb. nauchn. trudov po
