Белгородская область, Россия
Россия
Белгород, Белгородская область, Россия
ВАК 05.17.00 Химическая технология
ВАК 05.23.00 Строительство и архитектура
УДК 33 Экономика. Экономические науки
В процессе анализа экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта (ИСП) при количественном учете рисков аналитик сталкивается с необходимостью интегральной оценки качественного состояния объекта недвижимости в его влиянии на рисковое окружение ИСП. Предлагаемая методика определения интегрального рискового показателя ИСП и базирующаяся на этом модель учета и анализа инвестиционно-строительных рисков рассматривается в настоящей работе. Универсальность применения методики заключается в комплексном учете индивидуальных условий деятельности инвестора при изменяющейся рыночной конъюнктуре. Обогащение данной методикой традиционного инструментария управления рисками позволит более объективно подойти к оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов с получением содержательных модифицированных критериев метода NPV, рассчитанных на основе индивидуальных рисковых профилей ИСП и амплитуды изменения интегрального рискового показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика, что становится особенно актуальным в условиях глобального экономического кризиса, способствующего диверсификации или смене профессионального опыта инвесторов на рынке недвижимости.
инвестиции, инвестиции в объекты недвижимости, показатели экономической эффективности инвестиционного проекта, риски инвестиционно-строительного проекта, рисковые профили, интегральный рисковый показатель
Введение. В процессе количественного учета рисков ИСП возникает необходимость в интегральной оценке качественного состояния объекта недвижимости в его влиянии на рисковое окружение ИСП. Как было предложено в работах [1, 2], инвестиционно-строительный проект допускает индивидуальные риски неполучения дохода инвестора/застройщика, определяемые ретроспективным анализом его финансово-хозяйственной деятельности, и характеризуется некоторым набором шести рисковых профилей, представляющих собой отражение присущего проекту риска по классам недвижимости. Несмотря на достаточную содержательность и показательность модифицированных критериев метода NPV, полученных с использованием рисковых профилей ИСП [3–7, 15], нам представляется целесообразным использование свертки рисковых профилей проекта как самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика. С этой целью предлагаем использовать интегральный рисковый показатель (ИРП) ИСП, сравниваемый с усредненным ИРП инвестора/застройщика или с ИРП альтернативного ИСП. Разница ИРП, которую назовем «амплитудой изменения ИРП», позволит количественно отразить совокупность:
– качества принимаемого календарного плана реализации ИСП;
– сбалансированности ИСП по классам включенной в него возводимой недвижимости с точки зрения сложившейся рыночной конъюнктуры;
– степени новизны ИСП в контексте имеющегося у инвестора/застройщика опыта хозяйствования на рынке недвижимости.
Наиболее простым методологически и прозрачным содержательно методом построения ИРП проекта, на наш взгляд, может стать взвешенное по классовым стоимостям объектов ИСП суммирование их рисковых профилей [8, 10, 11, 13] и интегрирование полученного суммарного профиля в единый численный показатель.
Рассмотрим обобщенную методику использования интегрального рискового показателя качественного состояния объекта недвижимости на примере оценки риска неполучения дохода вследствие изменяющейся по сроку реализации ИСП инфраструктурной полноты территории застройки. в общем виде данный риск описывается индивидуальным профилем серии R-k, представленным на рис. 1.
Основная часть. Взвешенное суммирование рисковых профилей [9, 12, 13] получается выбором точек суммарного рискового профиля ТР1инт и ТР2инт, имеющих относительно себя минимальный суммарный момент точек ТР1i и ТР2i (1) свертываемых рисковых профилей (в общем случае — шести):
(1)
где — вектор, соединяющий точки ТР1инт и ТР1i;
— вектор, соединяющий точки ТР2инт и ТР2i; di — удельный вес предполагаемой продажной цены i-го класса основного и вспомогательного вида недвижимости данного ИСП в общей предполагаемой цене реализации объектов недвижимости ИСП.
Интегрирование полученного суммарного профиля, представляющего, как и суммируемые профили, кусочно-непрерывную линейную функцию вида (рис. 1) в единый численный показатель произведем следующим образом:
(2)
Рис. 1. График зависимости риска от структурной полноты комплекса объектов недвижимости другого
вида (пунктирная линия — профиль риска неполучения дохода) [2]
Определим ИРП для ИСП №1 и ИСП №2 в условиях двух инвесторов/застройщиков — ЗАО «Застройщик1» и ООО «Застройщик2». Взвешенное суммирование рисковых профилей и интегрирование суммарного профиля производится в Microsoft Excel с использованием надстройки «Поиск решения». Удельные веса предполагаемой продажной цены i-го класса основного и вспомогательного вида недвижимости ИСП в общей предполагаемой цене реализации объектов недвижимости ИСП представлены в табл.1, 2.
Таблица 1
Удельные веса стоимости i-го класса
основного и вспомогательного вида недвижимости ИСП №1
|
Класс качества |
Группа качества |
Регулируемый показатель качества |
Уд. вес показателя в группе |
|
эконом |
строительство 1 |
669 |
0,24 |
|
строительство 2 |
|||
|
инфраструктура 1 |
236 |
0,08 |
|
|
инфраструктура 2 |
|||
|
бизнес |
строительство 3 |
1128 |
0,41 |
|
строительство 4 |
|||
|
инфраструктура 3 |
277 |
0,10 |
|
|
инфраструктура 4 |
|||
|
элит |
строительство 5 |
354 |
0,13 |
|
инфраструктура 5 |
114 |
0,04 |
|
|
Сумма = |
2778 |
1,00 |
|
Таблица 2
Удельные веса стоимости i-го класса
основного и вспомогательного вида недвижимости ИСП №2
|
Класс недвижимости |
Объект |
Предполагаемая цена продажи, млн. руб. |
Уд. вес в общей цене продажи ИСП |
|
эконом |
строительство 1 |
356 |
0,102 |
|
инфраструктура 1 |
306 |
0,088 |
|
|
инфраструктура 2 |
|||
|
бизнес |
строительство 2 |
940 |
0,269 |
|
инфраструктура 3 |
317 |
0,091 |
|
|
инфраструктура 4 |
|||
|
элит |
строительство 3 |
943 |
0,270 |
|
инфраструктура 5 |
628 |
0,180 |
|
|
инфраструктура 6 |
|||
|
Сумма = |
3490 |
1,00 |
|
Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП условиях инвестора/застройщика ЗАО «Застройщик1» и ООО «Застройщик2» представлены на рис. 2–5.
Рис. 2. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №1
в условиях инвестора/застройщика ЗАО «Застройщик1»
(пунктирными линиями обозначены индивидуальные рисковые профили серии R-k для
реализации жилой (нед) и инфраструктурной (инф) недвижимостей в эконом (эко),
бизнес (биз) и премиум (эли) классах)
Проинтегрировав суммарные профили риска для обоих инвесторов/застройщиков получим следующие значения показателя ИРП, представленные в табл. 3.
Отметим, что ИРП для ИСП №2 увеличился в условиях обоих инвесторов/застройщиков, однако амплитуда изменения ИРП составила для ЗАО «Застройщик1» 0,015, а для ООО «Застройщик2» — 0,09, что характеризует последнего инвестора как обладающего наиболее сбалансированным и эластичным к изменениям параметров реализуемых ИСП рисковым окружением в получении дохода проекта. Такого инвестора/застройщика можно условно назвать «осторожным» контрагентом рынка, не склонным к разнообразию объектов инвестирования и связанному с этим широкому разбросу показателей реализованных ИСП. Индивидуальный рисковый профиль неполучения дохода ИСП таким инвестором/застройщиком менее подвержен смещению вправо в зону элит-класса недвижимости, поэтому риски инвестора преимущественно снижаются в процессе реализации недвижимости эконом- и бизнес-классов.
Рис. 3. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №2
в условиях инвестора/застройщика ЗАО «Застройщик1»
Рис. 4. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №1
в условиях инвестора/застройщика ООО «Застройщик2»
Рис. 5. Суммируемые и интегральный рисковые профили ИСП №2
в условиях инвестора/застройщика ООО «Застройщик2»
Таблица 3
ИРП рассмотренных ИСП
|
ИСП |
ЗАО «Застройщик1» |
ООО «Застройщик2» |
|
ИСП №1 |
0,196 |
0,199 |
|
ИСП №2 |
0,211 |
0,208 |
|
амплитуда |
0,015 |
0,009 |
Напротив, большее значение амплитуды изменения ИРП ЗАО «Застройщик1» указывает на сравнительно «авантюрный» характер его инвестиционных предпочтений, включающих в себя разнообразные ИСП в равной степени во всех классах недвижимости. Рисковый профиль ИСП такого инвестора/застройщика сильнее смещается вправо при изменении условий реализации и параметров ИСП, что позволяет такому инвестору/застройщику менее рискованно реализовывать недвижимость бизнес- и элит-классов.
Выводы. Интегральный рисковый показатель совокупного риска инвестиционно-строительного проекта является эффективным инструментом оценки количественного влияния качественного состояния объекта недвижимости на характеристики рискового окружения инвестиций [14, 16, 17, 18, 19, 20]. ИСП №1, имеющий меньшую совокупную стоимость затрат и величину предполагаемых доходов, ориентированный на недвижимость эконом- и бизнес-классов (удельная цена реализации этих классов в общих доходах ИСП №1 составляет 83%) демонстрирует лучшие скорректированные на индивидуальный риск показатели экономической эффективности в условиях реализации ООО «Застройщик2». ИСП №2, ориентированный на недвижимость бизнес- и элит-классов (82% удельной цены реализации), и имеющий вследствие этого больший размер предполагаемых расходов и доходов экономически эффективнее в условиях более «авантюрного» и диверсифицированного инвестора – ЗАО «Застройщик1». Таким образом, предлагаемый показатель амплитуды изменения ИРП инвестора/застройщика позволит уже на стадии предварительного экспресс-анализа ИСП выявить целесообразность его реализации тем или иным инвестором/застройщиком в контексте его обобщенного рискового окружения доходной части ИСП, что становится особенно актуальным в условиях экономического кризиса. Данный показатель может быть рассмотрен в качестве действенного эффективного дополнения к традиционному инструментарию аналитика, занимающегося оптимизацией инвестиционных вложений в объекты недвижимости, в том числе в аспекте их портфельной и антикризисной направленности.
1. Авилова И.П., Рыкова М.А., Хай Д.З. Модификация показателей экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта с использованием профилей риска неполучения доходов проекта // Вестник БГТУ им. В. Г. Шухова. 2014. № 4. С. 133-137.
2. Рагимов Ф.И., Рыкова М.А., Товстий В.П. Методика построения профиля индивидуальных рисков инвестиционно-строительного проекта // Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 3-4. С. 25-29.
3. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости // Вестник БГТУ им. В. Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.
4. Соколова Н. Ю., Наумов А.Е., Щенятская М. А. Качественное влияние инфраструктурного насыщения территории на риски реализации жилых объектов // В сборнике: Наука и образование в жизни современного общества. Сб. научн. трудов по
