Россия
Белгород, Белгородская область, Россия
В строительной практике в ближайшие годы намечается тенденция увеличения удельного веса реконструкции по сравнению с проектами нового строительства. На первый план выходят проекты в той или иной мере реконструктивные, соответственно данный инвестиционный сектор становиться интересным для наращивания капитальных вложений. Насколько эффективны инвестиционные вложения в реконструкцию объектов недвижимости по сравнению с новым строительством, и как это возможно быстро определить и рассчитать. В работе предлагается методика экспресс диагностики эффективности инвестиционных вложений в реконструкцию объектов недвижимости. Данная методика не только определит эффективность реконструкции объекта недвижимости, но и так же поможет провести оценку экономических преимуществ реконструкции по сравнению с новым строительством.
Реконструкция, капитальные вложения, экономическая эффективность, экономические и временные показатели
Введение. Целесообразность реновации (реконструкции), внедрения альтернативных функций обуславливают социальные, экономические, психологические, исторические и эстетические факторы. Под термином реновация (реконструкция) понимается адаптивное использование зданий, сооружений, комплексов при изменении их функционального назначения [1].
Использование внутренних территорий, архитектурно-пространственная и функциональная организация которых на сегодняшний день не соответствует их градостроительной значимости и потенциалу, обычно предполагает реновацию и восстановление объектов недвижимости. Одним из вариантов использования территории является полный снос существующего объекта и строительство нового по функциям комплекса с нуля, но при таком методе значительно увеличиваются затраты на снос объектов, на расчистку территории и так далее [2]. Реконструкция объектов недвижимости как никогда актуальна и несет в себе прогрессивный элемент. Сегодня арендаторам коммерческих зданий необходима привлекательность и особенность, а здания (сооружения) требующие реконструкцию зачастую обладают ею [3].
Методология. Несмотря на инвестиционные риски реконструкции (реновации), предварительный маркетинговый анализ показывает: историческая застройка востребована покупателями жилья и арендаторами коммерческой недвижимости, исходя из этого можно прийти к выводу что у ветшающих зданий есть шанс обрести вторую жизнь. Однако в значительной степени судьба объектов недвижимости давней постройки зависит от того, сколько средств инвесторы смогут вложить в проект реконструкции (реновации), не ожидая быстрой отдачи от проекта [4].
На этапе технико-экономического обоснования инвестиционно-строительных проектов достаточно популярна и продуктивны методика укрупненных показателей базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС) и методика укрупненных нормативов цены строительства (УНЦС) [5]. Однако эффективность их использование существенно ограничена областью применения — обе методики предусматривают оценку эффективности нового строительства и не предусматривают возможности вариантного использования объекта по функциональному назначению, т.е. методики в равной степени малоприменимы к оценке эффективности реконструкции, модернизации, перепрофилирования, восстановления и прочих специфических инвестиционных проектов, реализуемых при реновации территорий [6].
Предлагается следующая комплексная методика анализа и сравнительной оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов в составе реновации территорий, основанная на расчете показателей рентабельности, совокупного дохода, срока окупаемости и временных затрат продолжительности реконструкции и нового строительства объектов недвижимости [7].
Основная часть. Алгоритм нахождения укрупненных базисных экономических и временных показателей объекта реконструкции и нового строительства для их сравнительного анализа следующий [8].
На 1-ом этапе определяются основные составляющие капитальных вложений в реконструкцию и новое строительство объекта недвижимости и выполняется расчет затрат.
Капитальные вложения на реконструкцию исследуемого здания складываются из следующих показателей:
(1)
где Зобсл – затраты на обмерно-обследовательские работы руб.; Зпр – затраты на проектные работы, руб.; Здок – затраты на проведения государственной экспертизы проектно-сметной документации и оформление документов для получения разрешения на реконструкцию, руб.; Зрек – затраты на выполнение работ по реконструкции, руб.; Збл – затраты на благоустройство и санацию территории, руб.
Капитальные вложения на новое строительство объекта недвижимости, строящегося на месте, где ранее находилось исследуемое здание, складываются из следующих показателей:
(2)
где Зпир – затраты на проектно-изыскательские работы, руб.; Зсн – затраты на снос существующего здания, руб.; Зут – затраты на утилизацию строительных материалов, изделий и конструкций, руб.; Ззем – затраты на перевод земли и оформление документов для получения разрешения на строительство, руб.; Зстр – затраты на строительство здания, руб.; Збл – затраты на благоустройство и санацию территории, руб.
Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости:
Эксплуатационные расходы (затраты), включают в себя три составляющие: расходы на эксплуатацию объекта (Рэкспл), операционные расходы (Роперац) и расходы на замещение (Рзамещ).
(3)
Расходы на эксплуатацию (Рэкспл), могут быть представлена в виде суммы отдельных групп расходов.
(4)
где A – расходы на текущий ремонт; B – расходы на уборку помещений и территории; С – расходы на вывоз мусора и снега; D – прочие расходы на содержание и эксплуатацию;
В аналогичной форме можно представить операционные расходы (Роперац) и расходы на замещение (Рзамещ).
(5)
где а – ФОТ обслуживающего персонала, а также начисления с ФОТ; b – коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.); c – охрана помещений; d – платежи за земельный участок (налог на землю, арендная плата); e – расходы на страхование имущества; f – расходы на рекламу и маркетинг (представительские расходы, расходы на рекламу, транспортные расходы).
(6)
где 
– затраты на содержание кровли, покрытия пола и др. строительные элементы с коротким сроком эксплуатации; 
– затраты на содержание санитарно-технического и кухонного оборудования, электроприборы; 
– затраты на механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры); 
– затраты на транспортные и пешеходные сети.
На 2-м этапе определяется структура и расчет показателей доходности после реконструкции и нового строительства. Определяются доходы от реализации объекта недвижимости после реконструкции и нового строительства:
(7)
где i=1…10 лет – период доходов; Дi(рек) – показатель дохода после реконструкции;
(8)
где i=1…10 лет – период доходов; Дi(нов) – показатель дохода после нового строительства; S-расчетная площадь получившегося после реконструкции или нового строительства здания, м2; S(аренды)-расчетная площадь помещений сдаваемых в аренду; S(продажи) – расчетная площадь помещений подлежащих продажи; А(аренды) –стоимость аренды 1м2 здания, руб. Определяется исходя из арендной ставки на текущий момент времени, рассчитываемой на основании данных среднерыночной арендной ставки по объектам аналогам; А(продажи) – стоимость продажи 1м2 здания в год, руб. Определяется, исходя из продажной стоимости 1м2 на текущий момент времени, рассчитываемой на основании данных по объектам аналогам [9].
На 3-м этапе выполняется:
– расчет рентабельности для проекта реконструкции и нового строительства:
Для реконструкции:
(9)
Для нового строительства:
(10)
где h=1…10 лет – период эксплуатационных расходов; Эр – показатель рентабельности реконструкции; Эн – показатель рентабельности нового строительства; Дi(рек) – совокупный доход после реконструкции; Дi(нов) – совокупный доход после нового строительства; Кр – капитальные вложения в реконструкцию; Кн – капитальные вложения в новое строительство; Зi(эксп,рек) – затраты на эксплуатацию здания после реконструкции; Зi(эксп,нов) – затраты на эксплуатацию здания после нового строительства [10];
– расчет совокупного дохода для реконструкции и нового строительства:
Для реконструкции:
(11)
Для нового строительства:
(12)
где СДр – показатель совокупного дохода реконструкции; СДн – показатель совокупного дохода нового строительства;
– расчет срока окупаемости для реконструкции и нового строительства:
Для реконструкции:
(13)
Для нового строительства:
(14)
где Сор – показатель срока окупаемости реконструкции; Сон – показатель срока окупаемости нового строительства;
На 4-м этапе выполняется определение и расчет показателя временных затрат продолжительности реконструкции и нового строительства:
(15)
где Вконць – время на расчет показателя интегральной оценки инвестиционной привлекательности описанной в методике «Оценка инвестиционной привлекательности реконструкции здания (сооружения) для последующей его реализации как объекта недвижимости коммерческого, жилого или социального назначения» разработанной нами в предыдущих работах; Вразр – время на разработку ПСД и разрешительных документов на проведение реконструкции; Вреал – расчетный срок реконструкции в годах определяемый по календарному плану в составе проектной документации; Взавер – время на сдачу объекта в эксплуатацию [11].
(16)
где Вконц – время на расчет технико-экономического обоснования проекта нового строительства; Вразр – время на разработку ПСД и разрешительных документов на новое строительство; Вреал – нормативный срок строительства в годах; Взавер – время на сдачу объекта в эксплуатацию [12].
На 5-м этапе – расчет показателя внереализационной эффективности реконструкции и нового строительства, чем меньше который, тем эффективнее инвестиционный проект.
Для реконструкции:
(17)
Для нового строительства:
(18)
На 6-ом этапе производится сравнение всех ранее рассчитанных показателей и построение сравнительной таблицы эффективности инвестиционных вложений:
- Показатель дохода:
Дiр> Дiн (19)
- Показатель рентабельности:
(20)
- Показатель совокупного дохода:
СДр>СДн (21)
- Показателя срока окупаемости
(22)
- Показатель временных затрат
(23)
- Показатель внереализационной эффективности
(24)
Таблица 1
Сравнительная эффективность инвестиционных вложений
|
Показатель |
Значение |
Сравнение |
Результат |
||
|
Реконструкция |
Новое строительство |
Реконструкция |
Новое строительство |
||
|
Дiр |
Дiн |
|
|
|
|
|
(Эр) |
(Эн) |
|
|
|
|
|
(СДр) |
(СДн) |
|
|
|
|
|
(СОр) |
(СОн) |
|
|
|
|
|
(ВЗр) |
(ВЗн) |
|
|
|
|
|
(ВЭр) |
(ВЭн) |
|
|
|
|
|
Итоговый результат |
|
||||
На 7-ом этапе осуществляется анализ результатов и выявление целесообразности, экономической эффективности и рентабельности инвестиционного проекта реконструкции или нового строительства [13].
Выводы. Определение, систематизация укрупненных базовых показателей капитальных вложений в реконструкцию и новое строительство объекта недвижимости, используемых в настоящей методике, представляет из себя достаточно трудоемкую и нетривиальную задачу [14]. Ее успешное решение основано на максимальной представительности выборки проанализированных проектов и детальной каталогизации их технических параметров и достигнутых экономических показателей [15]. Однако, как и в случае с УПБС и УНЦС эти сложности носят исключительно технический характер, и их успешное преодоление и модернизация на этой основе традиционного инструментария инвестиционно-строительного анализа позволит как повысить саму экономическую эффективность реновации территорий, так и снизить трудоемкость и сроки ее оценки и вариантного анализа. Представленные мероприятия поспособствуют решению многих социальных, культурных и градостроительных задач, восстановлению пропорций в структуре функциональных зон города, целесообразности использования земельных ресурсов, а также позволят более полно и достоверно выявить инвестиционный и коммерческий потенциал сложившейся городской застройки с учётом актуальной конъюнктуры рынка недвижимости [16].
1. Жариков И.С. К вопросу о необходимости совершенствования методики оценки объектов недвижимости с учетом технического состояния зданий (сооружений) // Стратегия устойчивого развития регионов России. 2014. № 21. С. 26-30.
2. Жариков И.С. Методологический подход к учету технического состояния объектов недвижимости при определении их стоимостных характеристик // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2014. № 22. С. 100-104.
3. Мамзина Т.Ю., Наумов А.Е., Авилова И.П. Анализ и выбор наиболее привлекательного инвестиционно-строительного проекта с помощью расчета показателей экономической эффективности // Сборник научных трудов Sworld. 2014. Т. 23. № 2. С. 65-68.
4. Шарапова А.В., Жариков И.С. Ранжирование инвестиционно-строительных проектов // Наука и образование в ХХI веке: сб. науч. тр. по материалам Международной науч. практ. конф. 2013. Ч. 31. С. 157-158.
5. УПБС-2001 «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам».
6. Борисова Е.В., Наумов А.Е., Авилова И.П. к вопросу оценки коммерческого потенциала городских промышленных территорий // Сборник научных трудов Sworld. 2014. Т. 24. № 2. С. 66-69.
7. Авилова И.П., Жариков И.С., Товстий В.П. О содержательной основе ставки дисконтирования метода NPV // Экономика и предпринимательство. 2013. №12. Ч. 1. С. 641-643.
8. Авилова И.П., Товстий В.П., Шарапова А.В. Девелопмент как инструмент и форма развития рынка недвижимости. // Стратегия устойчивого развития регионов России: сборник материалов ХХ Всероссийской науч. практ. конф. Новосибирск. 2014 С. 44-48.
9. Жариков И.С. Развитие и будущее лофтов в России // Стратегия устойчивого развития регионов России. 2013. № 18. С. 30-34.
10. Авилова И.П., Рыкова М.А., Хай Д.З. Модификация показателей экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта с использованием профилей риска неполучения доходов проекта. // Вестник БГТУ им. В. Г. Шухова 2014. № 4. С. 133-137.
11. Рыкова М.А., Авилова И.П., Байдина О.В. К вопросу о совершенствовании понятийно-методологического аппарата инвестиционной деятельности в недвижимости // Экономика и предпринимательство. 2014. № 12-4 (53-4). С. 588-590.
12. Рыкова М.А., Авилова И.П., Байдина О.В. Практические аспекты количественного учёта рисков при определении экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов. // Экономика и предпринимательство. 2014. № 12-4 (53-4). С. 594-596.
13. Авилова И.П., Рыкова М.А., Шарапова А.В. К вопросу о повышении достоверности экономической оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта // В сборнике: Перспективы развития науки и образования сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции. Тамбов, 2014. С. 8-10.
14. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки экономической эффективности реконструкции действующего производственного предприятия, расположенного в черте города, посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2015. № 3. С. 138-141.
15. Авилова И.П., Жариков И.С. методика оценки инвестиционной привлекательности реконструкции здания (сооружения) для последующей его реализации как объекта недвижимости коммерческого, жилого или социального назначения. // Экономика и предпринимательство. 2015. № 4-1 (57-1). С. 966-971.
16. Шарапова А.В. Специфика рынка жилой недвижимости белгородской области // Современные тенденции в образовании и науке. 2013. С. 140-141.
