employee
Russian Federation
Belgorod, Belgorod, Russian Federation
In construction practice in the coming years there is a tendency of increasing the share of renovation versus new construction projects. To the fore projects in one way or another reconstructive, respectively the investment sector to become interesting for increasing capital investments. How effective investment in the renovation of real property, as compared with new construction, and how it is possible to quickly determine and calculate. This paper proposes a technique for the rapid diagnosis of the efficiency of investment in the reconstruction of objects of real estate. This technique not only measures the effectiveness of reconstruction of the property, but will also help to assess the economic benefits of renovation versus new construction.
Reconstruction, capital investments, economic efficiency, economic, and temporal indicators
Введение. Целесообразность реновации (реконструкции), внедрения альтернативных функций обуславливают социальные, экономические, психологические, исторические и эстетические факторы. Под термином реновация (реконструкция) понимается адаптивное использование зданий, сооружений, комплексов при изменении их функционального назначения [1].
Использование внутренних территорий, архитектурно-пространственная и функциональная организация которых на сегодняшний день не соответствует их градостроительной значимости и потенциалу, обычно предполагает реновацию и восстановление объектов недвижимости. Одним из вариантов использования территории является полный снос существующего объекта и строительство нового по функциям комплекса с нуля, но при таком методе значительно увеличиваются затраты на снос объектов, на расчистку территории и так далее [2]. Реконструкция объектов недвижимости как никогда актуальна и несет в себе прогрессивный элемент. Сегодня арендаторам коммерческих зданий необходима привлекательность и особенность, а здания (сооружения) требующие реконструкцию зачастую обладают ею [3].
Методология. Несмотря на инвестиционные риски реконструкции (реновации), предварительный маркетинговый анализ показывает: историческая застройка востребована покупателями жилья и арендаторами коммерческой недвижимости, исходя из этого можно прийти к выводу что у ветшающих зданий есть шанс обрести вторую жизнь. Однако в значительной степени судьба объектов недвижимости давней постройки зависит от того, сколько средств инвесторы смогут вложить в проект реконструкции (реновации), не ожидая быстрой отдачи от проекта [4].
На этапе технико-экономического обоснования инвестиционно-строительных проектов достаточно популярна и продуктивны методика укрупненных показателей базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС) и методика укрупненных нормативов цены строительства (УНЦС) [5]. Однако эффективность их использование существенно ограничена областью применения — обе методики предусматривают оценку эффективности нового строительства и не предусматривают возможности вариантного использования объекта по функциональному назначению, т.е. методики в равной степени малоприменимы к оценке эффективности реконструкции, модернизации, перепрофилирования, восстановления и прочих специфических инвестиционных проектов, реализуемых при реновации территорий [6].
Предлагается следующая комплексная методика анализа и сравнительной оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов в составе реновации территорий, основанная на расчете показателей рентабельности, совокупного дохода, срока окупаемости и временных затрат продолжительности реконструкции и нового строительства объектов недвижимости [7].
Основная часть. Алгоритм нахождения укрупненных базисных экономических и временных показателей объекта реконструкции и нового строительства для их сравнительного анализа следующий [8].
На 1-ом этапе определяются основные составляющие капитальных вложений в реконструкцию и новое строительство объекта недвижимости и выполняется расчет затрат.
Капитальные вложения на реконструкцию исследуемого здания складываются из следующих показателей:
(1)
где Зобсл – затраты на обмерно-обследовательские работы руб.; Зпр – затраты на проектные работы, руб.; Здок – затраты на проведения государственной экспертизы проектно-сметной документации и оформление документов для получения разрешения на реконструкцию, руб.; Зрек – затраты на выполнение работ по реконструкции, руб.; Збл – затраты на благоустройство и санацию территории, руб.
Капитальные вложения на новое строительство объекта недвижимости, строящегося на месте, где ранее находилось исследуемое здание, складываются из следующих показателей:
(2)
где Зпир – затраты на проектно-изыскательские работы, руб.; Зсн – затраты на снос существующего здания, руб.; Зут – затраты на утилизацию строительных материалов, изделий и конструкций, руб.; Ззем – затраты на перевод земли и оформление документов для получения разрешения на строительство, руб.; Зстр – затраты на строительство здания, руб.; Збл – затраты на благоустройство и санацию территории, руб.
Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости:
Эксплуатационные расходы (затраты), включают в себя три составляющие: расходы на эксплуатацию объекта (Рэкспл), операционные расходы (Роперац) и расходы на замещение (Рзамещ).
(3)
Расходы на эксплуатацию (Рэкспл), могут быть представлена в виде суммы отдельных групп расходов.
(4)
где A – расходы на текущий ремонт; B – расходы на уборку помещений и территории; С – расходы на вывоз мусора и снега; D – прочие расходы на содержание и эксплуатацию;
В аналогичной форме можно представить операционные расходы (Роперац) и расходы на замещение (Рзамещ).
(5)
где а – ФОТ обслуживающего персонала, а также начисления с ФОТ; b – коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.); c – охрана помещений; d – платежи за земельный участок (налог на землю, арендная плата); e – расходы на страхование имущества; f – расходы на рекламу и маркетинг (представительские расходы, расходы на рекламу, транспортные расходы).
(6)
где 
– затраты на содержание кровли, покрытия пола и др. строительные элементы с коротким сроком эксплуатации; 
– затраты на содержание санитарно-технического и кухонного оборудования, электроприборы; 
– затраты на механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры); 
– затраты на транспортные и пешеходные сети.
На 2-м этапе определяется структура и расчет показателей доходности после реконструкции и нового строительства. Определяются доходы от реализации объекта недвижимости после реконструкции и нового строительства:
(7)
где i=1…10 лет – период доходов; Дi(рек) – показатель дохода после реконструкции;
(8)
где i=1…10 лет – период доходов; Дi(нов) – показатель дохода после нового строительства; S-расчетная площадь получившегося после реконструкции или нового строительства здания, м2; S(аренды)-расчетная площадь помещений сдаваемых в аренду; S(продажи) – расчетная площадь помещений подлежащих продажи; А(аренды) –стоимость аренды 1м2 здания, руб. Определяется исходя из арендной ставки на текущий момент времени, рассчитываемой на основании данных среднерыночной арендной ставки по объектам аналогам; А(продажи) – стоимость продажи 1м2 здания в год, руб. Определяется, исходя из продажной стоимости 1м2 на текущий момент времени, рассчитываемой на основании данных по объектам аналогам [9].
На 3-м этапе выполняется:
– расчет рентабельности для проекта реконструкции и нового строительства:
Для реконструкции:
(9)
Для нового строительства:
(10)
где h=1…10 лет – период эксплуатационных расходов; Эр – показатель рентабельности реконструкции; Эн – показатель рентабельности нового строительства; Дi(рек) – совокупный доход после реконструкции; Дi(нов) – совокупный доход после нового строительства; Кр – капитальные вложения в реконструкцию; Кн – капитальные вложения в новое строительство; Зi(эксп,рек) – затраты на эксплуатацию здания после реконструкции; Зi(эксп,нов) – затраты на эксплуатацию здания после нового строительства [10];
– расчет совокупного дохода для реконструкции и нового строительства:
Для реконструкции:
(11)
Для нового строительства:
(12)
где СДр – показатель совокупного дохода реконструкции; СДн – показатель совокупного дохода нового строительства;
– расчет срока окупаемости для реконструкции и нового строительства:
Для реконструкции:
(13)
Для нового строительства:
(14)
где Сор – показатель срока окупаемости реконструкции; Сон – показатель срока окупаемости нового строительства;
На 4-м этапе выполняется определение и расчет показателя временных затрат продолжительности реконструкции и нового строительства:
(15)
где Вконць – время на расчет показателя интегральной оценки инвестиционной привлекательности описанной в методике «Оценка инвестиционной привлекательности реконструкции здания (сооружения) для последующей его реализации как объекта недвижимости коммерческого, жилого или социального назначения» разработанной нами в предыдущих работах; Вразр – время на разработку ПСД и разрешительных документов на проведение реконструкции; Вреал – расчетный срок реконструкции в годах определяемый по календарному плану в составе проектной документации; Взавер – время на сдачу объекта в эксплуатацию [11].
(16)
где Вконц – время на расчет технико-экономического обоснования проекта нового строительства; Вразр – время на разработку ПСД и разрешительных документов на новое строительство; Вреал – нормативный срок строительства в годах; Взавер – время на сдачу объекта в эксплуатацию [12].
На 5-м этапе – расчет показателя внереализационной эффективности реконструкции и нового строительства, чем меньше который, тем эффективнее инвестиционный проект.
Для реконструкции:
(17)
Для нового строительства:
(18)
На 6-ом этапе производится сравнение всех ранее рассчитанных показателей и построение сравнительной таблицы эффективности инвестиционных вложений:
- Показатель дохода:
Дiр> Дiн (19)
- Показатель рентабельности:
(20)
- Показатель совокупного дохода:
СДр>СДн (21)
- Показателя срока окупаемости
(22)
- Показатель временных затрат
(23)
- Показатель внереализационной эффективности
(24)
Таблица 1
Сравнительная эффективность инвестиционных вложений
|
Показатель |
Значение |
Сравнение |
Результат |
||
|
Реконструкция |
Новое строительство |
Реконструкция |
Новое строительство |
||
|
Дiр |
Дiн |
|
|
|
|
|
(Эр) |
(Эн) |
|
|
|
|
|
(СДр) |
(СДн) |
|
|
|
|
|
(СОр) |
(СОн) |
|
|
|
|
|
(ВЗр) |
(ВЗн) |
|
|
|
|
|
(ВЭр) |
(ВЭн) |
|
|
|
|
|
Итоговый результат |
|
||||
На 7-ом этапе осуществляется анализ результатов и выявление целесообразности, экономической эффективности и рентабельности инвестиционного проекта реконструкции или нового строительства [13].
Выводы. Определение, систематизация укрупненных базовых показателей капитальных вложений в реконструкцию и новое строительство объекта недвижимости, используемых в настоящей методике, представляет из себя достаточно трудоемкую и нетривиальную задачу [14]. Ее успешное решение основано на максимальной представительности выборки проанализированных проектов и детальной каталогизации их технических параметров и достигнутых экономических показателей [15]. Однако, как и в случае с УПБС и УНЦС эти сложности носят исключительно технический характер, и их успешное преодоление и модернизация на этой основе традиционного инструментария инвестиционно-строительного анализа позволит как повысить саму экономическую эффективность реновации территорий, так и снизить трудоемкость и сроки ее оценки и вариантного анализа. Представленные мероприятия поспособствуют решению многих социальных, культурных и градостроительных задач, восстановлению пропорций в структуре функциональных зон города, целесообразности использования земельных ресурсов, а также позволят более полно и достоверно выявить инвестиционный и коммерческий потенциал сложившейся городской застройки с учётом актуальной конъюнктуры рынка недвижимости [16].
1. Zharikov I.S. K voprosu o neobhodimosti sovershenstvovaniya metodiki ocenki ob'ektov nedvizhimosti s uchetom tehnicheskogo sostoyaniya zdaniy (sooruzheniy) // Strategiya ustoychivogo razvitiya regionov Rossii. 2014. № 21. S. 26-30.
2. Zharikov I.S. Metodologicheskiy podhod k uchetu tehnicheskogo sostoyaniya ob'ektov nedvizhimosti pri opredelenii ih stoimostnyh harakteristik // Intellektual'nyy potencial XXI veka: stupeni poznaniya. 2014. № 22. S. 100-104.
3. Mamzina T.Yu., Naumov A.E., Avilova I.P. Analiz i vybor naibolee privlekatel'nogo investicionno-stroitel'nogo proekta s pomosch'yu rascheta pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 23. № 2. S. 65-68.
4. Sharapova A.V., Zharikov I.S. Ranzhirovanie investicionno-stroitel'nyh proektov // Nauka i obrazovanie v HHI veke: sb. nauch. tr. po materialam Mezhdunarodnoy nauch. prakt. konf. 2013. Ch. 31. S. 157-158.
5. UPBS-2001 «Ukrupnennye pokazateli bazisnoy stoimosti stroitel'stva po ob'ektam-analogam».
6. Borisova E.V., Naumov A.E., Avilova I.P. k voprosu ocenki kommercheskogo potenciala gorodskih promyshlennyh territoriy // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 24. № 2. S. 66-69.
7. Avilova I.P., Zharikov I.S., Tovstiy V.P. O soderzhatel'noy osnove stavki diskontirovaniya metoda NPV // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2013. №12. Ch. 1. S. 641-643.
8. Avilova I.P., Tovstiy V.P., Sharapova A.V. Development kak instrument i forma razvitiya rynka nedvizhimosti. // Strategiya ustoychivogo razvitiya regionov Rossii: sbornik materialov HH Vserossiyskoy nauch. prakt. konf. Novosibirsk. 2014 S. 44-48.
9. Zharikov I.S. Razvitie i buduschee loftov v Rossii // Strategiya ustoychivogo razvitiya regionov Rossii. 2013. № 18. S. 30-34.
10. Avilova I.P., Rykova M.A., Hay D.Z. Modifikaciya pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta s ispol'zovaniem profiley riska nepolucheniya dohodov proekta. // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova 2014. № 4. S. 133-137.
11. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. K voprosu o sovershenstvovanii ponyatiyno-metodologicheskogo apparata investicionnoy deyatel'nosti v nedvizhimosti // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. № 12-4 (53-4). S. 588-590.
12. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. Prakticheskie aspekty kolichestvennogo ucheta riskov pri opredelenii ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov. // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. № 12-4 (53-4). S. 594-596.
13. Avilova I.P., Rykova M.A., Sharapova A.V. K voprosu o povyshenii dostovernosti ekonomicheskoy ocenki effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta // V sbornike: Perspektivy razvitiya nauki i obrazovaniya sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2014. S. 8-10.
14. Avilova I.P., Zharikov I.S. Metodika ocenki ekonomicheskoy effektivnosti rekonstrukcii deystvuyuschego proizvodstvennogo predpriyatiya, raspolozhennogo v cherte goroda, posredstvom ego pereprofilirovaniya v zdanie kommercheskogo naznacheniya // Vestnik BGTU im. V.G. Shuhova. 2015. № 3. S. 138-141.
15. Avilova I.P., Zharikov I.S. metodika ocenki investicionnoy privlekatel'nosti rekonstrukcii zdaniya (sooruzheniya) dlya posleduyuschey ego realizacii kak ob'ekta nedvizhimosti kommercheskogo, zhilogo ili social'nogo naznacheniya. // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2015. № 4-1 (57-1). S. 966-971.
16. Sharapova A.V. Specifika rynka zhiloy nedvizhimosti belgorodskoy oblasti // Sovremennye tendencii v obrazovanii i nauke. 2013. S. 140-141.
