Россия
Белгород, Белгородская область, Россия
ВАК 05.17.00 Химическая технология
ВАК 05.23.00 Строительство и архитектура
УДК 33 Экономика. Экономические науки
Существенный исследовательский потенциал присущ аспектам оптимизации практического инструментария инвестиционного анализа, повышения адекватности и достоверности оценок экономической эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости. Эта достоверность, особенно в условиях одномоментного возникновения нескольких инвестиционных альтернатив во многом обеспечивает инвестору объективное представление о потенциальной эффективности и рентабельности инвестиционных вложений в реконструкцию. В работе предлагается методика построения совокупного интегрального показателя рискового окружения инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости, необходимая для повышения достоверности расчета ставки дисконтирования инвестиционных проектов реконструкции и дальнейшей корректировки планов денежных потоков и экономических показателей.
Инвестиционный проект реконструкции, рисковое окружение, ставка дисконтирования, рисковые факторы, совокупный интегральный рисковый показатель объектов реконструкции
Введение. Очевидно, задачи корректного ранжирования инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости по степени инвестиционной привлекательности будут решаться тем успешнее, чем более научно обоснованные процедуры, учитывающие как внутренние (инвестиционный климат, макроэкономическое состояние, рыночная конъюнктура), так и внешние (структура инвестиционно-строительного портфеля и субъективные предпочтения девелопера, рисковое окружение инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости) условия ведения хозяйственной деятельности участниками строительства будут положены в их основу [1].
Инвестиционно-строительная деятельность как и любая отрасль современной интенсивной экономики, основанная на прогнозах и предположениях подвержена воздействию неопределенности и риска [2]. Значительный аналитический базис практическая рискология получила в области рынка финансовых инвестиций, в то время как сектор производственных (прямых) инвестиций оперирует во многом эмпирическими и субъективными методиками оценки и учета рисков контрагентов, усугубляемыми многообразием трактовок и методологических подходов к определению ключевых понятий инвестиционного анализа — ставки дисконтирования, рискового окружения проекта и т.д., многие из которых содержат внутренние противоречия или несовместимы друг с другом [3].
Отечественными и зарубежными учеными выполнен существенный объем исследовательской работы в этом направлении, однако, на наш взгляд, значительный резерв повышения экономической эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимости за счет более детального рассмотрения, документирования и ретроспективного анализа рискового окружения инвестиционного проекта остается нереализованным. Одним из перспективных направлений этой деятельности можно считать индивидуальный статистический анализ совокупного экономического окружения финансово-хозяйственной деятельности инвестора. В сфере прямых инвестиций, к которым относятся и вложения в строительном секторе экономике, определяющими аспектами такого анализа являются множественные факторы организационно-технологического и финансово-экономического характера, выражаемые последствиями наступления того или иного риска.
Методология. Для инвестиционно-строительный проект (ИСП) реконструкции характерны специфические и общие инвестиционные риски. Среди всех рисков, присущих ИСП, можно выделить снижение прибыли, стоимости активов, возникновение дополнительных затрат. Анализ рискового окружения заключается в получении достоверных критериев эффективности инвестпроекта и повышении обоснованности инвестиционного решения [4].
Основополагающим фактором рискового окружения ИСП является так называемое ассиметричное распределение информации, отсутствие знаний о будущих переменах. Составляющие риска-это отклонение действительности от ожидаемого. Рисковые финансовые потери связаны с недостижимостью поставленных целей, просчетами в прогнозировании, субъективизмом в оценке ожидаемых результатов [5].
В настоящее время в практике строительного инвестирования не существует единых, универсальных подходов к разработке плана реализации ИСП. Как правило, инвестор опирается на сложившийся в данной сфере деятельности опыт, сочетая его с прогнозом пропорционального распределения реализуемых ИСП во времени [3]. Однако, можно выделить следующие основные риски, существующие в процессе планирования и реализации ИСП: маркетинговый риск, риск нежизнеспособности проекта, риск несоблюдения графика проекта, риск превышения бюджета проекта, а также общеэкономические риски.
Экономическая эффективность ИСП во многом зависит от того, насколько объективно и полно учитываются и оцениваются риски на прединвестиционной стадии, еще до осуществления его реализации. Оценить рисковое окружение ИСП можно заложив поправку на риск в ставку дисконтирования, если речь идет о небольших проектах или провести комплексное исследование рисков, если проект крупный [6].
В изучении рискового окружения ИСП сегодня имеется еще ряд слабоизученных проблем, требующих скорейшего разрешения. В частности, к ним можно отнести проблему формирования эффективного управления инвестиционными рисками в строительной отрасли, а также принятия эффективных инвестиционных решений в условиях риска. Специфика строительной отрасли накладывает определенные особенности на динамику проявления конкретных ситуаций неопределенности, что позволяет говорить о различной степени актуальности и специфических особенностях тех или иных рисков применительно к ИСП.
Строительство как отрасль материального производства характеризуется уникальным набором таких внешних и внутренних факторов, сопутствующих инвестиционным процессам, формирующим устойчивый спектр организационно-технологических и финансовых рисков, отражающий вид, качество и последовательность производимых строительно-монтажных работ. В отраслевой литературе установлена возможность упрощенного деления инвестиционно-строительных рисков на организационно-технологические и финансово-экономические [7].
В
Основная часть. Основной проблемой для анализа инвестиций с использованием критериев дисконтирования денежных потоков в условиях неопределенности и неполной информации о проекте является выбор оптимальной ставки дисконтирования (СД). Распространенным методом определения значения СД является кумулятивный, в основе которого лежит эмпирический принцип назначения некоторой базовой безрисковой ставки с ее повышением на величину т.н. премии за риск. Простота использования данного метода компенсируются его главным недостатком — высокой степенью субъективности экспертных оценок [9]. Если в качестве приближенного значения без рисковой СД используются различные количественные показатели, хотя бы относительно достоверно характеризующие доходность максимально надежного альтернативного размещения капитала или требования к таковой, то наличие того или иного фактора риска и значение каждой рисковой премии определяются преимущественно качественно, с учетом большого количества специфических особенностей объекта и сегмента рынка инвестиций, поэтому величина премий за риск у разных исследователей может варьироваться в больших пределах [10].
С методологической и экономической точек зрения, по нашему мнению, в рамках реализации инвестиционно-строительных проектов реконструкции объектов недвижимости от практики использования без рисковых методов расчета СД, на наш взгляд, следует полностью отказаться, в связи с не достоверностью получаемых исходных данных для расчета ставки дисконтирования, а использовать для расчета СД методов основанных на различных «премиях за риск» [11]. Учет рисков и случайностей инвестиционно-строительного проекта необходимо рассмотреть в наиболее, на наш взгляд, доступном и объективном методе:
(1)
где R –тавка дисконтирования; Rf – безрисковая ставка дохода; Zриск – величина рисков.
Для применения данного метода для расчета рисковой ставки дисконтирования при инвестиционных вложений в реконструкцию объектов недвижимости необходимо разработать модифицированную модель оценки капитальных вложений в реконструкцию объектов недвижимости с применением факторного метода расчета и рискового коэффициента эластичности с дальнейшей корректировкой ставки дисконтирования посредством применения совокупного интегрального рискового показателя объектов реконструкции, преобразованная формула расчета СД имеет следующий вид [12]:
(2)
где Rрек-ставка дисконтирования для объектов реконструкции; Zn-совокупный интегральный рисковый показатель объектов реконструкции; Кэл-коэффициент эластичности величины рисковых премий для объекта реконструкции; Rf-безрисковая ставка дохода, рассчитывается по формуле:
(3)
где rf – доходность по депозитным операциям, определяется по данным Центробанка РФ, на 2015 г. составляет 10 %;
Факторный метод расчета совокупного интегрального рискового показателя Zn при инвестиционных вложениях в реконструкцию основывается на применении набора факторов, описываемых и внедренных в работе [13] и характеризующих рисковое окружение реконструкции. Алгоритм расчета рискового коэффициента основывается на 4-х этапах:
На 1-ом этапе методом агрегирования определяем принадлежность каждого фактора к организационно-технологическому или финансово-экономическому риску:
Таблица 1
Агрегирование рисковых факторов
|
№ |
Рисковый фактор |
Организационно-технологический риск (30%) |
Финансово-экономический риск (70%) |
|
1 |
Градостроительный потенциал |
|
+ |
|
2 |
Процент износа |
+ |
|
|
3 |
Конструктивные и объемно-планировочные характеристики здания |
+ |
|
|
4 |
Этажность здания |
+ |
|
|
5 |
Строительный объем |
|
+ |
|
6 |
Плотность застройки |
+ |
|
|
7 |
Состояние инфраструктуры |
|
+ |
|
8 |
Экологическая обстановка |
|
+ |
|
9 |
Территориальный потенциал |
|
+ |
|
10 |
Инженерные сети |
+ |
|
На 2-ом этапе присваиваем величину риска каждой группе и назначаем весовые коэффициенты каждому рисковому фактору с учетом функционального назначения объекта недвижимости по правилу Фишберна по формуле:
(4)
где ri – рейтинговый коэффициент, n – величина рейтинга.
На 3-ом этапе рассчитываем значение риска для каждого фактора по формуле:
(5)
где: Zn – совокупный интегральный рисковый показатель объектов реконструкции; Z – общий риск.
На 4-ом этапе проводим корреляцию величины риска для каждого фактора и балльной оценки и заносим результаты в таблицу 2.
В результате натурного расчета ставки дисконтирования для ряда инвестиционно-строительных проектов реконструкции с учетом всех корректировок, коэффициентов и констант были получены следующие зависимости ставки дисконтирования от величины рисков.
Анализируя результаты, получаем скорректированное уравнение расчета ставки дисконтирования для инвестиционно-строительных проектов объектов реконструкции:
(6)
где α и β – рисковые коэффициенты объектов реконструкции, подбираемые экспертным путем: α=0,19; β=0,125.
Следующим этапом идет непосредственный расчет ставки дисконтирования и коэффициента дисконтирования, который будет являться основной корректировки денежных потоков при расчете инвестиционных показателей капитальных вложений в реконструкцию объектов недвижимости [14].
Таблица 2
Величина индивидуальных рисков ИСП реконструкции
|
Рисковый фактор |
Организационно-технологический риск (30%) |
Финансово-экономический риск (70%) |
||
|
|
Коммерческие объекты |
Жилые и социальные объекты
|
Коммерческие объекты |
Жилые и социальные объекты
|
|
1 |
- |
- |
0 баллов = 23,3 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 23,3 % 100 баллов = 0 % |
|
2 |
0 баллов = 10 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 10 % 100 баллов = 0 % |
- |
- |
|
3 |
0 баллов = 4 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 2 % 100 баллов = 0 % |
- |
- |
|
4 |
0 баллов = 2 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 4 % 100 баллов = 0 % |
- |
- |
|
5 |
- |
- |
100 баллов=18,6 % 0 баллов = 0 % |
100 баллов = 4,6 % 0 баллов = 0 % |
|
6 |
0 баллов = 8 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 6 % 100 баллов = 0 % |
- |
- |
|
7 |
- |
- |
0 баллов = 14 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 14 % 100 баллов = 0 % |
|
8 |
- |
- |
0 баллов = 4,6 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 18,6 % 100 баллов = 0 % |
|
9 |
- |
- |
0 баллов = 9,3 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 9,3 % 100 баллов = 0 % |
|
10 |
0 баллов = 6 % 100 баллов = 0 % |
0 баллов = 8 % 100 баллов = 0 % |
- |
- |
Таблица 3
Зависимость ставки дисконтирования от величины рисков
|
Rрек |
0,2025 |
0,215 |
0,2275 |
0,24 |
0,2525 |
0,265 |
0,2775 |
0,29 |
0,3025 |
0,315 |
|
zn% |
0,1 |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
0,7 |
0,8 |
0,9 |
1 |
Коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле, приведенной в [8]:
(7)
где 
– коэффициент дисконтирования; Rрек-ставка дисконтирования для объектов реконструкции;
период в годах.
Выводы. Предлагаемый нетрадиционный подход к учету рисков инвестиционно-строительного проекта реконструкции основан на введении и инструментарии инвестиционного аналитика процедуры формализуемой регистрации и учета индивидуальных организационно-технологических и финансово-экономических рисков объектов реконструкции, позволяющей подвести аналитическую основу под количественную интерпретацию качественных состояний рискового окружения реконструкции для дальнейшей корректировки планов денежных потоков при расчете экономических показателей [15].
1. Жариков И.С. К вопросу о необходимости совершенствования методики оценки объектов недвижимости с учетом технического состояния зданий (сооружений) // Стратегия устойчивого развития регионов России. 2014. № 21. С. 26-30.
2. Жариков И.С. Методологический подход к учету технического состояния объектов недвижимости при определении их стоимостных характеристик // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2014. № 22. С. 100-104.
3. Галасюк В., Вишневская А. Метод NPV: фундаментальные недостатки // Финансовый директор. 2005. 2(30). C.12-19.
4. Жариков И.С., Шарапова А.В. Современный механизм концепции технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта // В сборнике: Теоретические и прикладные вопросы науки и образования сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 16 частях. 2015. С. 58-62.
5. Жариков И.С., Шарапова А.В., Потапенко Ю.С. Понятие и экономическое содержание инвестиций в строительство и реконструкцию в россии // Научные труды SWorld. 2015. Т. 18. № 1 (38). С. 50-55.
6. Борисова Е.В., Наумов А.Е., Авилова И.П. к вопросу оценки коммерческого потенциала городских промышленных территорий // Сборник научных трудов Sworld. 2014. Т. 24. № 2. С. 66-69.
7. Зуева, Л. М. Учет факторов риска в строительном производстве // Экономика строительства. 1997. № 8. С. 46-53.
8. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. М.: ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000. 421 с.
9. Щенятская М. А., Авилова И. П., Наумов А. Е. Успех реализации инвестиционно-строительного проекта в контексте инфраструктурных факторов // Научные труды SWorld. 2015. Выпуск 3(40). Том 9. С. 40-44.
10. Щенятская М.А., Авилова И.П., Наумов А.Е. К вопросу об учете рисков при анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов //Образование и наука: современное состояние и перспективы развития: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 31 августа 2015 г. Том 1. Тамбов, 2015. С. 180-183.
11. Щенятская М. А., Авилова И. П., Наумов А. Е. Строительное инвестирование как особый вид инвестиционной деятельности // Мир науки и инноваций. Выпуск 2(2). Том 9. Иваново: Научный мир, 2015. С. 61-65.
12. Авилова И.П., Жариков И.С. Методические аспекты экспресс диагностики эффективности инвестиционных процессов при реконструкции объектов недвижимости // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 159-163.
13. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки инвестиционной привлекательности реконструкции здания (сооружения) для последующей его реализации как объекта недвижимости коммерческого, жилого или социального назначения // Экономика и предпринимательство. 2015. № 4-1 (57-1). С. 966-971.
14. Дорошенко Ю.А., Бухонова С.М., Сомина И.В. Теоретические аспекты инвестиционной привлекательности экономических систем // Белгородский экономический вестник. 2014. № 2 (74). С. 3-7.
15. Дорошенко Ю.А., Бобова К.Н. Актуальные проблемы повышения инвестиционной привлекательности России // Белгородский экономический вестник. 2012. № 2 (66). С. 20-23.
