Белгородская область, Россия
Белгород, Белгородская область, Россия
Белгородская область, Россия
ГРНТИ 67.29 Объекты строительства
ГРНТИ 81.09 Материаловедение
ГРНТИ 81.13 Общая технология производства
ГРНТИ 81.33 Коррозия и защита от коррозии
ББК 303 Сырье. Материалы. Материаловедение
ББК 345 Общая технология машиностроения. Обработка металлов
ББК 347 Технология производства оборудования отраслевого назначения
ББК 35 Химическая технология. Химические производства
ББК 383 Строительные материалы и изделия
ББК 385 Строительные конструкции
ББК 386 Технология строительного производства
ББК 387 Отдельные виды строительства
ББК 389 Благоустройства населенных мест
ББК 6529 Экономика предприятия (фирмы)
ББК 6530 Экономика промышленности
ББК 6531 Экономика строительства
Одним из сегментов жилой недвижимости города являются квартиры, характеризующиеся особым видом из окна. Квартиры с уникальными видовыми характеристиками, как правило, пользуются повышенным спросом у населения, отчего стоимость таких объектов превышает среднерыночную. С учетом высокой ликвидности видовой недвижимости в процессе разработки проектов девелоперы стараются наилучшим образом использовать визуальные перспективы строящегося жилого комплекса. Данная статья представляет собой квалиметрический анализ удельных стоимостей видовых характеристик квартир в г. Белгороде по основным базовым спросообразующим факторам. Производится классификация характеристик видов из окна жилой недвижимости на основании градостроительных, эстетических, эмоциональных и прочих функций. Формируются выводы о стоимости видовых параметров жилой недвижимости с учетом критериев их привлекательности. Получена функциональная зависимость, позволяющая определить надбавку к стоимости жилой недвижимости на основании различий вида из окна. Практическая значимость определения специфики ценообразования в сегменте видовых квартир состоит в возможности управления спросом и повышении эффективности девелопмента жилой недвижимости.
квалиметрический анализ, рыночная стоимость, оценка недвижимости, жилая недвижимость, факторы спроса.
Введение. Видовые характеристики зданий выступают необходимым условием создания компактного и вертикального города. Исследование ценообразования видовых квартир может способствовать лучшему пониманию важного теоретического вопроса о том, сколько семья готова потратить на различные атрибуты местоположения квартиры [9].
Взаимосвязь между стоимостью жилой недвижимости и ее расположением достаточно многогранна. Согласно зарубежным исследованиям, время в пути от квартиры до центрального делового района отрицательно коррелирует с ценой на жилье. Покупатели также готовы платить больше за квартиры с видом на природные пейзажи и чистый воздух. Тем не менее, расположение в зеленой зоне не является существенной переменной по цене на жилье [6]. Увеличение расстояния между квартирой и предпочтительным природным ландшафтом приводит к снижению цены сделки. Негативное восприятие на оживленную улицу вызывает снижение цены на 3,7 % [7].
Разнообразные виды из окон зданий оказывают влияние на эмоциональное состояние их обитателей. Обстановка также переживается человеком издалека, а не только при нахождении в непосредственном окружении [10]. Результаты опросов жителей малоэтажных жилых домов [8] свидетельствует о том, что возможность визуального обзора многообразия природных элементов из окна здания в значительной степени способствует удовлетворенности жителей своим соседством и переживанию чувства благополучия. При виде одного элемента, напротив, фиксировалось удовлетворение, но не благополучие. Вид на небо и изменение погодных условий не оказали существенного влияния на самочувствие испытуемых. Таким образом, чтобы привнести значительный вклад в удовлетворение и благополучие жителей, потенциальные элементы природы должны обладать определёнными характеристиками.
Количественная оценка ценности природы и природных богатств в городах могла бы стать основой политики и стратегий городского планирования, развития, охраны природы и оценки собственности.
Практическая значимость определения специфики ценообразования в сегменте видовых квартир состоит в возможности управления спросом и повышении эффективности девелопмента жилой недвижимости. При наличии информации о вероятной стоимости элитных квартир с видом застройщик будет осведомлен о наиболее выгодном местоположении новостроек в пределах города и получит возможность инвестирования средств с наибольшей выгодой [3].
Основная часть. В данной работе производится вычисление удельных стоимостей видовых характеристик жилой недвижимости, а также определяется процентная надбавка для видовых квартир на основании различий видов из окна на примере г. Белгорода.
На рис. 1 представлена карта наиболее привлекательных мест г. Белгорода, включая архитектурные достопримечательности, парки и сады, места отдыха населения [12]. В основном, линией сосредоточения аттракторов является вертикальная магистраль города – пр-т Б. Хмельницкого – пр-т Ватутина, соединяющая городские центры дуоцентричного Белгорода с развивающимся торгово-деловым районом Харьковской горы.
Рис. 1. Месторасположение достопримечательностей г. Белгорода [13]
В Белгороде особой популярностью видовых квартир премиум-класса пользуются апартаменты с видом на Соборную площадь, парк Победы, Свято-Троицкий бульвар, парк им. В.И. Ленина. Стоимость жилой недвижимости в новостройках в пределах этих районов начинается от 70000 руб./кв. м. В районе Харьковской горы г. Белгорода возводится достаточное количество новостроек, с последних этажей которых открываются захватывающие виды на панораму города, телевышку, мемориалы и локальные парки, но все же именно городской центр остается наиболее приоритетным месторасположением для видовых домов [5, 6].
Согласно оценочной практике наличие видовых характеристик в среднем добавляет около
8 % к стоимости рядовых квартир (рис. 2) [11].
Однако, приведенные выше данные, полученные экспертным путем, являются чрезмерно обобщенными и не позволяют увидеть различия в стоимости между видовыми квартирами для рынка недвижимости конкретного города, обладающего индивидуальной визуальной спецификой, видовыми лимитами и существенным потенциалом управления стоимостью недвижимости, рационально этими ограничениями оперирующей [1, 6].
Рис. 2. Значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам России
и границы доверительных интервалов [11]
С целью дальнейшего анализа был проведен опрос мнений риэлтерских агентств г. Белгорода о влиянии привлекательного вида из окна на стоимость квартиры [17]. Результаты оказались неоднозначными. Одни данные свидетельствовали об абсолютном отсутствии влияния,
другие – о субъективном воздействии на желание покупателя приобрести квартиру. Отдельные агентства утверждали о функциональной зависимости видовых характеристик и стоимости объекта недвижимости. Также были получены данные о варьировании стоимостью видовых квартир непосредственно застройщиками, при этом в отношении собственников четкая тенденция отсутствовала.
Таким образом, чтобы нивелировать погрешности справочников и субъективность участников рынка недвижимости авторами было решено провести исследование с использованием фактических данных о стоимости квартир в населенном пункте.
Для анализа были отобраны новостройки Белгорода, из окон которых открываются примечательные виды на город. Выборку составляли квартиры, где отличительным ценообразующим фактором является вид из окна при том, что остальные характеристики остаются сходными: выбранные квартиры являются трехкомнатными, представлены к продаже под самоотделку, расположены на средних и верхних этажах в новостройках монолитного типа, сданы в эксплуатацию и находятся в кварталах с высоким уровнем развития социально-бытовой инфраструктуры. Выбор трехкомнатных квартир в качестве аналитических данных обусловлен принадлежностью таких объектов к сегменту жилой недвижимости элитного класса, который чаще всего представлен с привлекательными видовыми характеристиками.
В табл. 1 собраны данные о жилищных комплексах г. Белгорода, отвечающие указанным выше критериям, с указанием специфических видовых характеристик, а также абсолютных и удельных стоимостей квартир. Источниками информации послужили сведения о стоимости квартир, представленные на официальных сайтах застройщиков и информационных порталов о недвижимости города [13, 14, 15, 16]. В таблице произведено сравнение видовых и типовых квартир для каждого жилищного комплекса, где в результате рассчитывалась стоимость различных видовых характеристик, включая долю стоимости вида в общей стоимости объекта.
Очевидно, что видовые характеристики квартиры в целом, как ценообразующий фактор, весьма волатильны и для эффективного управления нуждаются в структурированном представлении, сводящемся к разложению видов на базовые составляющие, которые относятся к градостроительной, эстетической, эмоциональной и прочим функциям вида как спросообразующей характеристики жилой недвижимости [2, 3].
Таким образом, был произведен рейтинг представленных видов от 10 до 100 баллов по пяти основным базовым видоформирующим составляющим (по каждой оценка от 1 до 5), таким как:
1) масштаб разворачивающегося вида (от 1 – одиночный объект до 5 – панорама);
2) современность/технологичность наблюдаемого для горожанина (от 1 – рядовое природное явление до 5 – высокотехнологичный/уникальный рукотворный объект);
3) видовое разнообразие (от 1 – визуализация в редкие часы суток/сезонный вид до 5 – объект, обладающий серией эффектных визуализаций для времен года и суток);
4) эмоционально-цветовая характеристика (от 1 – монотонный темный/холодный цвет до
5 – вариативный теплый цвет).
Количество баллов согласно перечисленным критериям определялось экспертным методом. Удельные веса для каждого показателя рассчитывались посредством применения системы весовых коэффициентов Фишберна в первом приближении, уточняемых в дальнейшем методологией линейного программирования. Квалиметрический анализ рейтинга привлекательности видов отображен в табл. 2.
Таблица 1
Сегментация новостроек г. Белгорода на основании видовых характеристик
|
№ |
Наименование ЖК |
Месторасположение |
Вид из окна |
Площадь, кв.м |
Стоимость квартир с видом, руб. |
Стоимость 1 кв.м квартир с видом, руб./кв.м |
Площадь, кв.м |
Стоимость типовых квартир, руб. |
Стоимость 1 кв.м типовых квартир, руб./кв.м |
Стоимость вида, руб. |
Стоимо-сть видаруб./кв.м |
Доля стоимости вида % |
|
1 |
Импе-риал |
Свято-Троицкий бул., 32 |
Покровская церковь, Успенско-Никольский собор, Марфо-Мариинский монастырь, сквер на Свято-Троицком бульваре, памятник Святителю Иосафу, БелГУ |
103 |
7970655 |
77385 |
103 |
7078500 |
68723 |
892155 |
8662 |
11,2 |
|
2 |
Госте-нский |
ул Госте-нская, 16 |
Покровская церковь, сквер на Свято-Троицком бульваре, памятник Святителю Иосафу, БелГУ |
82 |
5200000 |
63415 |
83 |
4900000 |
59036 |
300000 |
4378 |
6,9 |
|
3 |
Уют-ный |
ул. Чапае-ва, 14а |
р. Везелка, БелГУ |
94 |
4880000 |
51915 |
94 |
4687500 |
49867 |
192500 |
2048 |
3,9 |
|
4 |
Шала-ндина 5а |
ул. Шала-ндина, 5а |
Телевышка, парк Южный, ДС Космос |
89 |
5400000 |
60674 |
89 |
5169000 |
58079 |
231000 |
2596 |
4,3 |
|
5 |
Флаг-ман |
бульвар 1 Салю-та, 6В |
Телевышка, БГТУ м. Шухова, тц Модный бульвар |
117 |
5300000 |
45299 |
117 |
4890000 |
41795 |
410000 |
3504 |
7,7 |
|
6 |
Граж-данс-кий прос-пект 25 |
Граж-данс-кий прос-пект 25 |
Соборная площадь, Смоленский собор, церковь А. Невского, памятники |
105 |
7500000 |
71429 |
109 |
7200000 |
66055 |
300000 |
5374 |
7,5 |
|
7 |
Гранд парк |
Белго-родс-кий прос-пект, 114 |
Центральный парк им. Ленина |
104 |
5472000 |
52615 |
105 |
5264000 |
50133 |
208000 |
2482 |
4,7 |
|
8 |
Архи-ерейс-кая роща |
улица Горь-кого, 54Б |
парк “Архиерейская роща”, церковь |
100 |
4536000 |
45360 |
101 |
4500720 |
44562 |
35280 |
798 |
1,8 |
|
9 |
Пар-ковая 8 |
Пар-ковая улица 8 |
Центральный парк им. Ленина, ДК Энергомаш |
110 |
6300000 |
57273 |
108 |
5650000 |
52315 |
650000 |
4958 |
8,7 |
|
10 |
Вокза-льная 26а |
Вокза-льная улица, 26А |
Филармония |
95 |
4950000 |
52105 |
94 |
4600000 |
48936 |
350000 |
3169 |
6,1 |
|
11 |
Париж |
Харь-ковс-кая улица, 3 |
парк Победы, р. Везелка, музей-диорама «Огненная дуга» |
78 |
5200000 |
66667 |
72 |
4400000 |
61111 |
800000 |
5556 |
8,3 |
Таблица 2
Рейтинг привлекательности видов из окон новостроек г. Белгорода
|
№ п/п |
Наименование ЖК |
Масштаб-ность вида |
Современность / технологичность вида |
Видовое разнооб-разие |
Эмоционально-цветовая характеристика |
Привлека-тельность вида, % |
|
1 |
Империал |
5 |
4 |
5 |
5 |
96 |
|
2 |
Гостенский |
4 |
4 |
4 |
3 |
77 |
|
3 |
Уютный |
3 |
4 |
3 |
3 |
64 |
|
4 |
Шаландина 5а |
4 |
3 |
2 |
4 |
65 |
|
5 |
Флагман |
4 |
5 |
3 |
5 |
81 |
|
6 |
Гражданский проспект 25 |
5 |
3 |
4 |
3 |
81 |
|
7 |
Гранд парк |
4 |
3 |
3 |
3 |
67 |
|
8 |
Архиерейская роща |
3 |
2 |
2 |
4 |
53 |
|
9 |
Парковая 8 |
5 |
3 |
4 |
5 |
86 |
|
10 |
Вокзальная 26а |
3 |
4 |
5 |
2 |
73 |
|
11 |
Париж |
4 |
4 |
5 |
4 |
86 |
|
Удельные веса |
0,37 |
0,21 |
0,28 |
0,14 |
∑=1 |
|
Результаты вычислений свидетельствуют о минимальном влиянии фактора эмоционально-цветовой характеристики на стоимость видовых параметров. Эксперты объясняют данную ситуацию неоднозначностью и субъективностью индивидуальных предпочтений покупателей квартир. Наибольшую значимость приобрел фактор масштабности вида, практически равное значение имеют факторы технологичности и видового разнообразия.
Согласно полученным данным построена парная линейная регрессия зависимости процентной надбавки к стоимости жилой недвижимости за вид из окна и привлекательностью вида (рис. 1).
Рис. 1. Удельная цена видовых характеристик квартиры на основе привлекательности вида
Выводы. В результате проведенного анализа были сделаны следующие выводы:
– усредненное превышение стоимости видовой жилой недвижимости над типовыми квартирами в историческом центре города составляет 7,5 %, вблизи парков и лесных массивов – 5,9 %, с видом на городскую панораму – 9,0 % в текущих рыночных условиях г. Белгорода;
– надбавка к стоимости жилой недвижимости за вид из окна прямо пропорциональна привлекательности вида, являющейся производной функцией от четырех факторов привлекательности, таких как градостроительный, эстетический, эмоциональный и прочие, формирующих цену предложения;
– рост привлекательности видовых характеристик на 4–5 % влечет увеличение к стоимости недвижимости на 1 %;
– наибольшая удельная цена вида из окна достигается при сочетании многообразия аттракторов: природные пейзажи, исторические объекты, городская панорама и т.д. Для г. Белгорода объектами с богатым визуальным обзором выступают квартиры на верхних этажах жилого комплекса «Париж», где в отдельных случаях надбавка к стоимости вида из окна в общей стоимости объекта составляет до 12 % [17];
Таким образом, представленный количественный анализ по категориям позволяет девелоперу осуществлять эффективное управление градостроительным потенциалом территории и стратегией рыночного продвижения объектов жилой недвижимости.
1. Абакумов Р.Г., Оберемок М.И. Аналитический обзор методических инструментов, применяемых в методе сравнения продаж при корректировках цен аналогов // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2017. №3. С. 182-191.
2. Щербакова М.И., Наумов А.Е., Авилова И.П. К вопросу о рациональном составе инфраструктуры территорий индивидуального жилищного строительства. // В сборнике: Международная научно-техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. 2016. С. 5377-5382.
3. Оберемок М.И. Эффективность инвестирования индивидуальной жилой застройки с учетом сложности освоения территории // В сборнике: Международный студенческий строительный форум - 2016 (к 45-летию кафедры строительства и городского хозяйства): электронный сборник докладов. 2016. С. 913-919.
4. Оберемок М.И. Оптимизация расходов на инфраструктурное оснащение территорий под индивидуальное жилищное строительство // В сборнике: Международный студенческий строительный форум - 2016 (к 45-летию кафедры строительства и городского хозяйства): электронный сборник докладов. 2016. С. 905-912.
5. Оберемок М.И. Транспортная доступ-ность территории ИЖС как ценообразующий фактор на рынке земли // В сборнике: Международный студенческий строительный форум - 2016 (к 45-летию кафедры строительства и городского хозяйства): электронный сборник докладов. 2016. С. 920-926.
6. Eddie C.M. Hui C.K., Chau Lilian Pun M.Y. Law. Measuring the neighboring and envi-ronmental effects on residential property value: Using spatial weighting matrix // Building and Environment. Volume 42. Issue 6. June 2007. Pp. 2333-2343.
7. Jim C.Y., Wendy Chen Y. Value of scenic views: Hedonic assessment of private housing in Hong Kong // Landscape and Urban Planning. Volume 91. Issue 4. 30 July 2009. Pp. 226-234.
8. Rachel Kaplan. The Nature of the View from Home: Psychological Benefits // Environment and Behavior. 2001. Vol 33. Issue 4.
9. Ian D Bishop, Eckart Lange, Alani Mu-hammad Mahbubul. Estimation of the Influence of View Components on High-Rise Apartment Pricing Using a Public Survey and GIS Modeling // Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science. Vol 31. Issue 3. 2004.
10. Roger S. Ulrich. Visual landscapes and psychological well-being // Landscape Research Journal. 2007. Pp. 17-23,
11. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Справочник оценщика недвижимости 2018. Квартиры. Нижний Новгород, 2018 г.
12. RuTraveller. Достопримечательности г. Белгорода. URL: https://www.rutraveller.ru/resort/1872 (21.01.2019).
13. Трансюжстрой ПГС. URL: https://tus-pgs.ru (21.01.2019).
14. ООО «Вега». URL: http://bel-vega.ru (21.01.2019).
15. Циан. База недвижимости в Белгороде. URL: https://belgorod.cian.ru (21.01.2019).
16. Мир квартир - недвижимость в Белгороде и области. URL: https://www.mirkvartir.ru (21.01.2019).
17. Данные опроса риэлтерских агентств г. Белгорода: АН «Мой город», АН «Дельфин», АН «ЖилТрест», АН «Вертикаль».
