сотрудник
Россия
Белгород, Белгородская область, Россия
ВАК 05.17.00 Химическая технология
ВАК 05.23.00 Строительство и архитектура
УДК 33 Экономика. Экономические науки
В центральных частях современных городов новое строительство становится явлением достаточно редким в виду стесненности существующей городской застройки. На первый план выходят проекты в той или иной мере реконструктивные. В строительной практике в ближайшие годы намечается тенденция увеличения удельного веса реконструкции по сравнению с проектами нового строительства. Следовательно, вопросы идеологии, этики, технологии и экономической эффективности реконструкции будут приобретать со временем все большую актуальность. В статье предлагается алгоритм анализа экономической эффективности реконструкции объектов недвижимости.
Реконструкция, экономическая эффективность, экономический анализ, сравнительная эффективность
Введение. Основной целью реконструкции является привидение объекта в максимально возможное соответствие современным требованиям, а также обеспечение соответствия все параметров реконструируемого здания действующим нормам правилам, при этом обязательным условием является то, что проект реконструкции должен предусматривать сохранение всего, что имеет историко-художественную ценность или создает исторический фон памятнику культуры [1].
Методология. Процесс определения экономической эффективности объектов реконструкции предполагает проведение ряда последовательных этапов. Первым из них является анализ сложившегося фонда зданий и сооружений, варианты приспособления реконструируемых объектов недвижимости для проектируемого вида недвижимости, а также анализ технико-экономических показателей сопоставимых вариантов объектов реконструкции. Экономическая эффективность затрат на реконструкцию объектов определяется сопоставлением показателей по вариантам проекта реконструкции с объемно-планировочными и прогнозируемыми функционально-эксплуатационными показателями данного объекта до реконструкции, а также с вариантами нового строительства аналогичного объекта [2]. К предпосылкам, определяющим экономический эффект от вложения средств в реконструкцию объектов следует отнести: максимальное сохранение существующих конструкций в целях экономии материальных, трудовых и финансовых затрат; обеспечение надежности эксплуатации без изменения, либо с социально и экономически обоснованным изменением функционального назначения объекта; мотивированный отказ от реконструкции, если по функциональным и техническим соображениям здание соответствует современным требованиям или если его снос и строительство нового здания экономически эффективнее, чем реконструкция. Следует учитывать, что для осуществления реконструкции объектов необходимо привлечение дополнительных финансовых ресурсов. Стоимость реконструкции ряда объектов в некоторых случаях превышает затраты на новое строительство, однако в такой ситуации приоритетными являются экономические и функциональные параметры объекта [3].
Одним из основных этапов определения экономической эффективности реконструкции является учет социальных, экономических, эстетических целей с помощью критериев и единиц измерения для оценки оптимальности реконструируемого объекта и определение стоимости вариантов реконструкции, будущих эксплуатационных затрат, сроков работ по реконструкции объекта [4]. Особенности учета затрат объектов реконструкции определяются следующими факторами: невозможность обеспечения в некоторых реконструируемых объектах таких параметров помещений, которые соответствовали бы современным объемно-планировочным и функционально-технологическим требованиям; сложность и специфичность работ по реконструкции объектов сказывается на повышении затрат, направленных на осуществление работ более квалифицированными кадрами; необходимость применения индивидуальных конструктивных элементов и материалов, имеющих более высокую стоимость по сравнению с типовыми материалами и конструкциями; рост эксплуатационных расходов, связанных с амортизационными отчислениями на капитальный ремонт более дорогих реконструированных объектов [5]. При определении экономической эффективности инвестирования денежных средств в проекты реконструкции должны быть приняты во внимание преимущества функционального и эксплуатационного характера. Также повышению экономической эффективности реконструкции объектов недвижимости способствует возможность организации строительных работ без остановки функционирования объекта. В рамках оценки реконструкции объектов недвижимости необходимо учитывать дифференцированные затраты и доход в зависимости от вклада этих объектов в урбанизированный потенциал города, удовлетворения основных потребностей населения, влияния на окружающую среду и др.
Основная часть. При оценке реконструкции необходимо в каждом случае определять экономическую эффективность мероприятий, проводимых в рамках проекта реконструкции. К факторам, способствующим повышению эффективности капитальных вложений в реконструкцию, можно отнести: применение более эффективной технологии и средств механизации; сокращение сроков наращивания мощностей по сравнению с новым строительством; больший масштаб внедрения научно-технических достижений [6]. Экономическим преимуществом реконструкции считается относительно небольшой разрыв между вложением средств и получением эффекта в виде дохода. Более того, экономический эффект обеспечивается при проведении работ по реконструкции объектов без полной или частичной остановки их функционирования, что обеспечивает предоставление услуг и поступление дохода в период осуществления мероприятий по реконструкции [7].
К факторам, снижающим эффективность инвестирования денежных средств в проекты реконструкции недвижимости, можно отнести: сложность проведения строительно-монтажных работ в условиях сложившейся застройки и эксплуатации объектов городской среды; невозможность применения типовых проектов реконструкции, что приводит к существенному увеличению затрат на проектирование; трудности использования средств механизации и необходимость использовать в ряде случаев нестандартное оборудование и технику в связи с объемно-планировочными и конструктивными особенностями исторических объектов; трудности в применении единой технологии, механизации и автоматизации производственных процессов в уже существующих объектах, различных по объемно-планировочным и конструктивным решениям [8].
Сложность реконструкции зданий и сооружений связана, в том числе и с тем, что первоначально необходимо определить техническое состояние существующих конструкций, начиная с фундаментов и заканчивая кровлей [9]. Для этого специализированная организация должна произвести детальное обследование строения и выдать заключение, где будет сделан вывод о пригодности здания к реконструкции и мероприятия, которые необходимо выполнить для достижения регламентируемых показателей прочности, надежности и долговечности [10].
Для экономического анализа и оценки здания, сооружения и строительных комплексов, предназначенных для реконструкции, делятся на группы по степени их соответствия современным функциональным и техническим требованиям [11]:
1. Практически полностью соответствующие.
2. Требующие некоторого увеличения площади основных или вспомогательных помещений и соответствующей реконструкции.
3. Требующие значительных реконструктивных работ и затрат.
4. Реконструкции не поддающиеся.
При выборе оптимального варианта проекта реконструкции соблюдается определенная последовательность экономического анализа:
1) анализ сложившегося фонда зданий и сооружений, по вариантам их приспособления и реализации для проектируемого вида объектов недвижимости;
2) анализ технико-экономических показателей при соблюдении сопоставимости проектных решений реконструкции по вариантам;
3) учет социальных, экономических, эстетических целей с помощью критериев, показателей и единиц измерения для оценки оптимальности реконструируемого здания, сооружения или комплекса;
4) определение стоимости вариантов реконструкции, будущих эксплуатационных затрат здания, сроков продолжительности работ по реконструкции [12];
5) возможности и объемы получения доходов от реализации объекта реконструкции.
При экономическом анализе эффективности реконструкции зданий и сооружений выделяются три группы показателей, определяющих целесообразность мероприятий:
1. Усредненные показатели, характеризующие уровень реконструкции.
2. Капиталовложения и их эффективность.
3. Показатели конкретного объекта для сравнения.
Учитывая некоторые особенности реконструкции объектов недвижимости, при определении сравнительной эффективности показателя реконструкции и нового строительства, необходимо определить затраты на реконструкцию и новое строительство исходным данным для которых являются следующие характеристики объекта [13]:
а) данные объемно-планировочных и конструктивных характеристик;
б) значения технико-экономических показателей;
в) технического состояния несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей и коммуникаций;
г) геологическое, геодезическое и экологическое состояние площадки строительства;
д) юридические данные - анализ документов на объект и земельный участок, на котором расположен объект реконструкции;
е) исходные данные проекта строительства нового здания сопоставимых размеров.
Заключительным этапом определения экономической эффективности объектов реконструкции является выявление перспективы получения доходов от функционирования объекта после реконструкции и соизмерение натуральных показателей технико-экономического анализа, результатов оценки с учетом социальных, экономических и эстетических целей и затрат на осуществление реконструкции [14].
Выводы. В условиях современного отечественного рынка, когда во многих городах имеются неработающие предприятия, ветхие жилые объекты, нефункционирующие торговые или офисные здания, заброшенные складские сооружения, реконструкция таких существующих зданий в некоторых случаях оказывается значительно дешевле и эффективнее нового строительства. Безусловно, чтобы перепрофилировать существующий цех в торговое здание потребуется много сил и средств, но в любом случае это выгоднее строительства с нуля [15].
1. Черняк А. В. Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве // Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук / Российская Экономическая Академия имени Г.В. Плеханова. Москва. 2000. С. 496.
2. Коняхина Т.Б. Оценка инвестиционной привлекательности объектов реконструкции (на примере нежилой недвижимости) // Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Институт экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения Российской академии наук. Новосибирск. 2009. С.156.
3. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Ипанов В.И. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости: Учебник // Под ред. д. э. н., проф. А.Н. Асаула. СПб.: Гуманистика, 2005. С. 288.
4. Жариков И.С. К вопросу о необходимости совершенствования методики оценки объектов недвижимости с учетом технического состояния зданий (сооружений) // Стратегия устойчивого развития регионов России. 2014. № 21. С. 26-30.
5. Жариков И.С. Методологический подход к учету технического состояния объектов недвижимости при определении их стоимостных характеристик // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2014. № 22. С. 100-104.
6. Авилова И.П., Жариков И.С., Товстий В.П. О содержательной основе ставки дисконтирования метода NPV // Экономика и предпринимательство. 2013. №12. Ч. 1. С. 641-643.
7. Авилова И.П., Товстий В.П., Шарапова А.В. Девелопмент как инструмент и форма развития рынка недвижимости. // Стратегия устойчивого развития регионов России: сборник материалов ХХ Всероссийской науч. практ. конф. Новосибирск. 2014 С. 44-48.
8. Жариков И.С. Развитие и будущее лофтов в России // Стратегия устойчивого развития регионов России. 2013. № 18. С. 30-34.
9. Авилова И.П., Рыкова М.А., Хай Д.З. Модификация показателей экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта с использованием профилей риска неполучения доходов проекта. // Вестник БГТУ им. В. Г. Шухова 2014. № 4. С. 133-137.
10. Рыкова М.А., Авилова И.П., Байдина О.В. К вопросу о совершенствовании понятийно-методологического аппарата инвестиционной деятельности в недвижимости. // Экономика и предпринимательство. 2014. № 12-4 (53-4). С. 588-590.
11. Рыкова М.А., Авилова И.П., Байдина О.В. Практические аспекты количественного учёта рисков при определении экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов // Экономика и предпринимательство. 2014. № 12-4 (53-4). С. 594-596.
12. Авилова И.П., Рыкова М.А., Шарапова А.В. К вопросу о повышении достоверности экономической оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта. // В сборнике: Перспективы развития науки и образования сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции. Тамбов, 2014. С. 8-10.
13. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки экономической эффективности реконструкции действующего производственного предприятия, расположенного в черте города, посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения. // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2015. № 3. С. 138-141.
14. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки инвестиционной привлекательности реконструкции здания (сооружения) для последующей его реализации как объекта недвижимости коммерческого, жилого или социального назначения. // Экономика и предпринимательство. 2015. № 4-1 (57-1). С. 966-971.
15. Шарапова А.В. Специфика рынка жилой недвижимости белгородской области // Современные тенденции в образовании и науке. 2013. С. 140-141.
