сотрудник
Белгородская область, Россия
аспирант
Белгородская область, Россия
ГРНТИ 06.61 Территориальная структура экономики. Региональная и городская экономика
ББК 65 Экономика. Экономические науки
На сегодняшний день в рамках федеральной концепции повышения качества жизни россиян особенно остро стоит вопрос улучшения жилищных условий граждан. Существующие в настоящее время и действовавшие ранее механизмы в рамках федеральных, региональных и муниципальных программ и проектов по обеспечению доступности и комфортности жилья основываются на двух ключевых инструментах: государственные субсидии (в основном из фе-дерального бюджета) и дисконтирование ставки процента по ипотеке для определенных категорий граждан. Значительных результатов такие механизмы не принесли, в результате чего по-прежнему остается актуальной проблема обеспечения населения доступным и качественным жильем, описываемая в данной статье. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют комплексный анализ и системный подход к рассмотрению поста-новлений и приказов Правительства РФ в области улучшения жилищных условий, программ и проектов, направленных на решение рассматриваемой проблемы, методических рекомендаций ученых-экономистов и практиков, а также трудов в области изучения жилищной проблемы и качества жизни населения. Возможность улучшить жилищные условия является сложной проблемой, в которой тесно переплетаются демографические и социально-экономические характеристики текущего уровня жизни населения, параметры кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания. Однако, в настоящее время одним из ключевых факторов, препятствующих улучшению жилищных условий граждан, является уровень их доходов. Именно поэтому ключе-вой особенностью рассматриваемой в статье модели обеспечения жильем населения являются льготные условия и доступная цена недвижимости.
региональные программы, доступное жилье, экономическая модель жилищной проблемы
Введение. Жилищные условия занимают одно из центральных положений в системе критериев качества жизни, определяя условия жизнедеятельности человека, его развитие и состояние общества в целом. Разделяя мнение автора Е.Л. Березиной, заметим, что в современной научной литературе используется общеизвестный набор индикаторов, характеризующих жилищные аспекты качества жизни – обеспеченность населения жилой площадью, удельный вес ветхого и аварийного жилья, динамика жилищного фонда, доля благоустроенного жилья и другие. При этом доступность жилья зачастую не фигурирует как индикатор, а чаще используется в качестве интегрального показателя других параметров. На сегодняшний день в экономике и социологии нет конкретного определения понятия «доступное жилье», однако, все больше программ и проектов, направленных на изучение и повышение последнего, реализуется на территории РФ [1].
В послании Президента России Федеральному Собранию отдельное внимание было уделено проблеме доступности жилья и качества жилищных условий граждан. «Понимаю, насколько важно для человека, для каждой семьи иметь свой дом, свое жилье. Для нашей страны это проблема проблем. Она тянется из десятилетия в десятилетие. В 2017 году три миллиона семей в России улучшили свои жилищные условия. Теперь нам необходимо стабильно (обращаю внимание, впервые в истории современной России) выйти на уровень, когда ежегодно не менее пяти миллионов семей улучшают свои жилищные условия. Это сложная задача – прыгнуть с трех миллионов до пяти. У нас в прошлом году было 3,1 миллиона, а нужно пять. Но это решаемая задача. Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый – это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке» – обращается Владимир Владимирович к парламентариям [6].
Одним из основных направлений улучшения благосостояния граждан России на 2018-2030 годы в рамках государственной политики стало обеспечение населения жильем, включая реализацию подпрограмм «Молодая семья»; «Жилье для российской семьи»; «Переселение из аварийного жилья» и другие.
Автор Г.В. Гудименко считает, что поскольку одним из ключевых направлений государственной политики является повышения качества и уровня жизни граждан, а важнейшей потребностью человека является наличие жилой площади, обеспеченности жильем является одной из целей человеческого развития. При этом последнее является неотъемлемой частью механизма развития человеческого потенциала, который, в свою очередь, обеспечивает долголетие, здоровье, высокий уровень образования [3].
Следовательно, каждое развитое государство заботится о том, чтобы его граждане на должном уровне могли удовлетворить свои потребности в материальных благах, бытовых и культурных услугах. В то время как ключевым показателем материального благосостояния, наряду с уровнем доходов и сбережений, является наличие недвижимого имущества.
Методика. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют комплексный анализ и системный подход к рассмотрению постановлений Правительства РФ в области улучшения жилищных условий, программ и проектов, направленных на решение рассматриваемой проблемы, методических рекомендаций, а также трудов ученых-экономистов в области изучения жилищной проблемы и качества жизни населения.
Основная часть. По итогам 2016 года на территории РФ показатель обеспеченности жилой площадью на 1-го жителя зафиксирован на уровне 24,5 м2 и 26,1 м2 для жителей городской и сельской местности, соответственно (табл. 1). При этом следует отметить стабильно негативную тенденцию сохранения доли семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей. Этот показатель остается неизменным с 2009 года и составляет 5 %, что в абсолютном выражении более 2 500 тыс. семей.
Возможность улучшить жилищные условия является сложной проблемой, в которой тесно переплетаются демографические и социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания. Однако, в настоящее время одним из ключевых факторов, препятствующих улучшению жилищных условий граждан, является уровень их доходов.
По данным Федеральной службы государственной статистики за рассматриваемый период с 2011 по 2016 гг., включительно, в России наблюдалась тенденция роста среднегодового размера номинальной заработной платы (рис. 1). Однако, в 2015 году средний уровень заработной платы был зафиксирован на 9 % ниже, чем в предыдущем году, что является негативным фактором, особенно с учетом высокого значения индекса потребительских цен в этом периоде.
Таблица 1
Основные показатели жилищных условий населения (составлено по [9])
|
|
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года) – всего, м2 |
22,2 |
22,6 |
23 |
23,4 |
23,4 |
23,7 |
24,4 |
24,9 |
|
из нее: |
||||||||
|
в городской местности |
21,8 |
22,1 |
22,5 |
22,9 |
22,9 |
23,3 |
24 |
24,5 |
|
в сельской местности |
23,4 |
24 |
24,5 |
24,8 |
24,7 |
25 |
25,6 |
26,1 |
|
Число квартир – всего, млн. |
59,5 |
60,1 |
60,8 |
61,5 |
61,3 |
62,9 |
64 |
64,9 |
|
из них: |
||||||||
|
однокомнатных |
13,9 |
14,1 |
14,3 |
14,6 |
14,5 |
14,5 |
15,4 |
15,8 |
|
двухкомнатных |
23,7 |
23,9 |
24,1 |
24,3 |
24 |
23,9 |
24,9 |
25,2 |
|
трехкомнатных |
17,3 |
17,4 |
17,6 |
17,7 |
17,6 |
17,5 |
18,2 |
18,4 |
|
четырехкомнатных и более |
4,6 |
4,7 |
4,8 |
4,9 |
4,9 |
4,9 |
5,2 |
5,3 |
|
Средний размер одной квартиры, м2общей площади жилых помещений |
52,4 |
52,8 |
53,3 |
53,6 |
54,1 |
54 |
54,6 |
54,9 |
|
однокомнатной |
33,3 |
33,4 |
33,6 |
33,8 |
34,6 |
34,4 |
35 |
35,2 |
|
двухкомнатной |
46,9 |
47,1 |
47,3 |
47,5 |
48,1 |
47,6 |
48,3 |
48,6 |
|
трехкомнатной |
62,8 |
63,2 |
63,6 |
64 |
64,4 |
64,3 |
65,2 |
65,6 |
|
четырехкомнатной и более |
100 |
101,8 |
103,7 |
105,4 |
102,8 |
102,5 |
104,5 |
105,6 |
Продолжение таблицы 1
|
Удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года), процентов |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
Капитально отремонтированных помещений в квартирах жилых домов за год, тыс. м2 общей площади |
17316 |
8660 |
4326 |
3995 |
3045 |
2836 |
4332 |
2314 |
|
Приватизировано жилых помещений (с начала приватизации, по состоянию на конец года): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
всего, тыс. |
27672 |
28459 |
28752 |
29156 |
29839 |
30158 |
30557 |
30756 |
|
в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации |
73 |
75 |
76 |
77 |
78 |
79 |
77 |
81 |
Рис. 1. Динамика среднегодовой номинальной заработной платы (рублей)
При этом не стоит на месте и уровень цен на недвижимость. Анализ ценовых тенденций на рынке жилья двух прошедших лет (рис. 2) позволяет сделать вывод о том, что на первичном рынке жилья сохраняется тенденция роста цен практически во всех категориях: типовые квартиры, квартиры улучшенного качества, элитные квартиры. Это обусловлено, с одной стороны, ростом цен на строительные материалы и комплектующие, с другой – не уменьшающейся потребностью населения в собственном жилье.
Анализ динамики номинальной среднегодовой заработной платы и цен на рынке недвижимости подтверждает наличие проблемы доступности жилья и обуславливает необходимость разработки механизма, позволяющего различным категориям граждан, в первую очередь, не имеющих высоких доходов, улучшать свои жилищные условия. На сегодняшний день реализуется или уже реализовано субъектами Федерации большое количество проектов и программ, в числе которых:
1. «Обеспечение жильем молодых семей» –г. Саратов.
2. «Молодым семьям– доступное жилье» –
г. Иркутск.
3. «Молодежная квартира» – Удмуртская Республика.
4. «Молодежи – доступное жилье» – г. Санкт-Петербург.
5. «Социальная ипотека» – Республика Башкортостан и другие.
В ходе анализа этих проектов, мы пришли к выводу, что в настоящее время нет унифицированной модели, позволяющей использовать отличные от традиционных механизмы, например, без привлечения ипотечного кредита или в обход безвозмездному отвлечению бюджетных средств. Учитывая все недостатки существующих программ и текущий уровень доходности граждан, в частности сегмента
малозащищенного – молодежи, нами предлагается модель обеспечения доступного жилья по льготной цене и на привлекательных условиях без привлечения гражданами заемных средств и безвозмездных субсидий государства.
Рис. 2. Ценовые тенденции на рынке жилья в 2016–2017 гг.
Механизм такой модели достаточно прост:
- Выбирается наиболее незащищенная категория граждан, имеющая трудности в приобретении жилья, например, молодёжь в возрасте до 36 лет.
- Определяется орган власти (департамент, управление, фонд и другие), курирующий и администрирующий реализацию проекта в рамках рассматриваемой модели.
- Производится отбор строительной организации, которая будет выполнять функции заказчика-застройщика.
- Осуществляется анализ потребности граждан субъекта федерации в жилье, его площади и конфигурации (квартиры-студии, однокомнатные, двухкомнатные и так далее), производится расчет финансово-экономической модели проекта.
- Производится набор участников согласно схемы (рис. 3).
|
|
1. Соответствие гражданина основным критериям участия. |
|
2. Сбор необходимых документов для участия в проекте. |
|
|
3. Подача документов в электронном виде (online). |
|
|
4. Заключение договора о паевом взносе, выбор планировки квартиры. |
|
|
5. Регистрация участника проекта, как члена жилищного накопительного кооператива (участник-пайщик). |
|
|
6. Оплата первоначального взноса (30 % от стоимости предполагаемого жилья). |
|
|
7. Бронирование квартиры (online). |
|
|
8. В период строительства (до ввода домов в эксплуатацию) паевые взносы участником-пайщиком не вносятся. |
|
|
9. Ввод домов в эксплуатацию. Заселение участников. |
|
|
10. Внесение остатка стоимости (70 %) ежемесячными платежами в течение 5 лет. |
|
|
11. Полная оплата стоимости квартиры, оформление права собственности. |
|
|
Рис. 3. Пошаговая схема реализации проекта |
|
Льготность и доступность такой модели заключается в предоставляемой рассрочке платежа на 5 лет и стоимости квадратного метра жилой площади в размере 38–40 тыс. руб. (в частности, для жителей Белгородской области).
В качестве исходных данных для расчета финансово-экономической модели были приняты следующие условия:
Таблица 2
Вводные данные для расчета финансово-экономической модели
|
№ п/п |
Наименование |
Значение |
Ед. измер. |
|
1 |
Площадь квартир, м2 в т.ч. |
22 350 |
м2 |
|
1.1 |
реализуемая в рамках проекта |
17 880 |
м2 |
|
1.2 |
реализуемая на сторону по рыночной цене |
4 470 |
м2 |
|
2 |
Удельная себестоимость СМР 1 м2 |
35 000 |
руб./м2 |
|
3 |
Затраты на СМР |
782 250 000 |
руб. |
|
4 |
Затраты на проект и инженерные сети |
67 308 000 |
руб. |
|
5 |
Себестоимость строительства |
849 558 000 |
руб. |
|
6 |
Удельная себестоимость строительства 1 м2 |
38 012 |
руб./м2 |
|
7 |
Срок строительства |
12 |
месяцев |
|
8 |
Срок реализации в рамках проекта |
3 |
месяца |
|
9 |
Срок реализации на сторону по рыночной цене |
12 |
месяц |
|
10 |
Единовременный взнос |
30 % |
от ст-ти кв-ры |
|
11 |
Рассрочка остаточной стоимости |
70 % |
от ст-ти кв-ры |
|
12 |
Срок рассрочки по выплате долга |
5 |
лет |
|
13 |
Цена за 1 м2 при реализации в рамках проекта |
38 000 |
руб./м2 |
|
14 |
Цена за 1 м2 при реализации по рыночной цене |
48 000 |
руб./м2 |
|
15 |
Выручка от продаж рамках проекта |
679 440 000 |
руб. |
|
16 |
Выручка от продаж на рынке |
214 560 000 |
руб. |
|
17 |
Сумма доходов от реализации |
894 000 000 |
руб. |
|
18 |
ФОТ в месяц |
600 000 |
руб./мес. |
|
19 |
Взносы во внебюджетные фонды |
30,2 % |
|
|
20 |
ФОТ с налогами в месяц |
781 200 |
руб./мес. |
Расчет удельной себестоимости строительства производился на основе договорных цен по видам строительных, монтажных, отделочных и специальных работ, а также среднерыночной стоимости материалов и комплектующих. Удельная себестоимость строительно-монтажных, отделочных и иных видов работ на территории города Белгорода сложилась в размере 38 012 рублей за 1 квадратный метр.
Для реализации предложенного механизма на стадии строительства используется 3 источника финансирования: единовременный взнос участников программы; средства областного бюджета и займ.
В результате реализации проекта по предложенной модели денежный поток нарастающим итогом составит 12 799 тыс. руб., при этом будет построено и введено в эксплуатацию 745 квартир (22 350 кв.м. жилой площади) и обеспечено доступным жильем 596 молодых специалистов и их семей, приобретающих квартиры по данному проекту (табл. 3).
В расходы заказчика-застройщика включен фонд оплаты труда из расчета 15 человек со средней месячной заработной платой в размере 40 000 руб.
Таким образом, финансово-экономический механизм разработанной модели предполагает возможность применения как на базе государственных структур (ГУП, МУП, департаментов и т.п.), так и частными обществами с различной формой собственности. Источники финансирования таких программ могут варьироваться в зависимости от Оператора, вводных данных и желаемых технико-экономических показателей по итогам реализации.
Таблица 3
Технико-экономические показатели реализации модели
|
№ п/п |
Наименование показателя |
Ед. измер. |
Значение |
|
1 |
Обеспечение доступным жильем |
чел. |
596 |
|
2 |
Объем ввода льготного жилья |
кв.м. |
17 880 |
|
3 |
Величина привлеченных инвестиций на этапе строительства |
тыс. руб. |
718 832 |
|
4 |
Остаток долга участников |
тыс. руб. |
475 608 |
|
5 |
Выручка от продажи рыночных квартир |
тыс. руб. |
214 560 |
|
6 |
Стоимость строительства |
тыс. руб. |
849 558 |
|
7 |
Возврат займа и средств бюджета |
тыс. руб. |
515 000 |
|
8 |
Проценты к получению |
тыс. руб. |
36 000 |
|
9 |
Проценты к уплате |
тыс. руб. |
55 625 |
|
10 |
Расходы заказчика-застройщика |
тыс. руб. |
12 018 |
|
11 |
Финансовый результат |
тыс. руб. |
12 799 |
Выводы. Реализация данной модели в рамках регионального проекта уже в ближайшее время позволит решить ряд задач:
- предоставить возможность улучшения жилищных условий по доступной цене и на льготных условиях молодым специалистам и их семьям;
- улучшить социально-экономическую обстановку в сфере строительства и недвижимости;
- разработать механизм, представляющий альтернативу ипотечному кредитованию и государственному субсидированию населения на безвозвратной основе;
- повысить инвестиционную привлекательность региона;
- осуществить поддержку среднего и малого предпринимательства на территории области путем привлечения местных подрядчиков и поставщиков материалов и комплектующих;
- увеличить объем налоговых выплат в бюджет;
- создать дополнительные рабочие места.
1. Березина Е.Л. Доступность жилья в си-стеме качества жизни населения региона: социально-экономические факторы и проблемы измерения: на примере Тюменской области: диссертация на соиск. степ. кандидата социологических наук : 22.00.03 / Березина Екатерина Львовна; [Место защиты: Тюмен. гос. ун-т]. Тюмень, 2013. 192 с
2. Воейков М., Анисимова Г. Социальный контекст экономического неравенства в России // Общество и экономика. 2017. №10. С. 95-117
3. Гудименко Г.В. Жилищная политика как фактор повышения уровня и качества жизни населения [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.rusnauka.com/8_NND_2010/Economics/60359.doc.htm
4. Никитенко Е.В. Анализ уровня доступности жилья [Электронный ресурс] Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-urovnya-dostupnosti-zhilya
5. Официальный портал города Иркутска [Интернет-источник] Режим доступа: http://admirk.ru/Pages/Podprogramma-Sodeistvie-jilischnomu-stroitelstvu-municipalnoi-programmy-Jilische-na-2013-2019-gody.aspx
6. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018 «Послание Президента Федеральному Собранию» [Интернет-источник] Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_291976/
7. Санкт-Петербургский центр доступно-го жилья [Интернет-источник] Режим доступа: http://gorcenter.spb.ru/company
8. Селиверстов Ю.И., Шевченко М.А. Проблемы обеспечения жильем молодых семей: рынок недвижимости и доходы граждан / Экономика. Общество. Человек: межвузовский сборник научных трудов. Вып. XXХII // науч. ред. проф. Е.Н. Чижова; Белгор. гос. технол. ун-т им. В.Г. Шухова; Белгор. регион. отд-е РАЕН. Белгород: Изд-во БГТУ, 2017.
9. Селиверстов Ю.И., Шевченко М.А. Обеспечение населения доступным жильем: опыт регионов // Управление городом: теория и практика. Белгород: МАУ «ИМРСИ». 2018. № 1 (28). С. 10-18.
10. Федеральная служба государственной статистики Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/#
11. Федеральная служба государственной статистики по Белгородской области. Режим доступа: http://belg.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/belg/ru/statistics/grp/
