Belgorod, Belgorod, Russian Federation
Belgorod, Russian Federation
VAC 05.17.00 Химическая технология
VAC 05.23.00 Строительство и архитектура
UDK 33 Экономика. Экономические науки
The economic efficiency of investments in real estate is defined by quantitative indicators to identify priority investment object and determine the overall effectiveness of the investor's portfolio. A significant problem of the investment analysis is an enrichment of the practice of using the quality indicators of the construction process. At the same time the economic efficiency of the construction projects investment is largely determined by the efficient risk management. Variable management of the property quality, affecting the indicators of economic efficiency of the project, allows different organizational and technological methods of construction, considering the planned cost parameters, as a set of possible trajectories of project implementation. The alternative trajectories are clearly and transparently interrelated to performance indicators of the construction project investment (CPI) that allows investor to seek and pick the optimal one with a simultaneous achieving the required quality. Presented in this paper algorithms dealt with the management of infrastructure completeness at the construction site and allow investor and contractors to consider changing set of quality indicators of the property as a criterion for achievement of the required quality of the project from the standpoint of cost-driven increase of efficiency of investment.
investments, investments in real estate, indicators of economic efficiency of the investment project, risks of the construction project investment, risk profiles
Введение. Важнейшим условием успешной реализации инвестиционно-строительного проекта является эффективное календарное планирование строительного производства. Объектом пристального внимания принимающего решения лица является организационно-технологический риск, атрибутированный как отдельным технологическим процессам и операциям, так и их укрупненным группам (строительным циклам), возникающий и меняющийся в процессе завершения объекта строительством.
Значимым направлением использования изложенной в работах [1, 2, 3] методики учета финансово-экономических рисков инвестиционно-строительного проекта [Ri] с использованием рисковых профилей ИСП (рис. 1) на основе вектора показателей качественного состояния [5, 7] объекта недвижимости [ki] является анализ альтернативных календарных планов инвестиционно-строительного проекта конкретного инвестора/застройщика и поиск оптимального из них с позиций экономической эффективности проекта.
Рис. 1. График зависимости риска от отдельного
показателя качественного состояния объекта
недвижимости (пунктирная линия – рисковый
профиль ИСП)
Основная часть. В условиях, когда принятая схема финансирования строительства и реализации законченных строительством объектов, организация и технология производства строительно-монтажных работ позволяют представить альтернативные календарные планы жизненного цикла ИСП, сходные в сроках несения затрат и получения доходов, но отличающиеся порядком возведения и реализации предусмотренных ИСП объектов недвижимости, рассматриваемая методика позволит выявить оптимальный календарный план, определяющий максимально экономически эффективный порядок реализации ИСП [4, 6, 8], характеризующийся наименьшими потерями доходной части ИСП вследствие минимизации риска неполучения дохода в течение жизненного цикла ИСП. При этом совокупность теоретически возможных вариантов планов денежных потоков ИСП принимаемых к анализу формализуется наложением следующих фильтров:
1. Совокупная технологическая мощность строительно-монтажных организаций, привлеченных к ИСП, не может существенно увеличиваться. Это выражается в тождественности графиков суммарного освоения средств в периодах жизненного цикла по сметам объектов ИСП для всех принимаемых к анализу планов денежных потоков с точностью до 15 %.
2. Период начала реализации объекта недвижимости основного и вспомогательного назначения не должно совпадать или предшествовать периоду начала его строительства и начала строительства объекта недвижимости противоположного назначения того же класса. Если, например, возведение первого инфраструктурного объекта эконом-класса намечено в 3-м периоде жизненного цикла, а первый объект основной недвижимости эконом-класса начинает возводиться в 5-м, то начало реализации недвижимости в данном классе не может быть запланировано на период, раньше 6-го. При этом в новом варианте плана денежных потоков ИСП возможен перенос начала возведения первого инфраструктурного объекта эконом-класса на 4-й или 5-й периоды, а первого объекта основной недвижимости эконом-класса – на 1–4-й.
3. Возведение объектов недвижимости целесообразно производить технологически непрерывно в течение определенного числа периодов, поскольку только при такой схеме организации строительно-монтажных работ, предполагается максимальное сокращение производственных издержек на вспомогательные к основному строительству мероприятия — подготовительные транспортные, заготовительные, пуско-наладочные и т. д.
Прошедшие предварительную фильтрацию возможные варианты планов денежных потоков ИСП оцениваются сравнением традиционных показателей метода NPV, полученных на СF+, скорректированных с учетом рисков Rнед–инф и Rинф–нед [10, 11, 12, 13].
Допустим, ИСП № 1 (текущий ИСП, см. табл. 1) имеет альтернативный календарный план реализации, в котором несколько изменен порядок возведения объектов основной и инфраструктурной недвижимости (табл. 2).
Таблица 1
Укрупненный план денежных потоков (ПДП) ИСП № 1, млн. руб.*
|
|
периоды |
|||||||||||||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
строительство 1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 2 |
|
|
6,2 |
6,2 |
6,2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 3 |
|
|
|
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 4 |
|
|
|
|
|
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
|
|
|
|
|
строительство 5 |
|
|
|
|
|
|
|
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 1 |
|
|
|
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 2 |
|
|
|
|
2,7 |
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 3 |
|
|
|
|
|
3,0 |
3,0 |
3,0 |
3,0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 4 |
|
|
|
|
|
|
|
1,8 |
1,8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2,5 |
2,5 |
2,5 |
|
|
|
|
|
* где: строительство 1 — затраты на строительство жилого объекта 1 и т.д.;
инфраструктура 1 – затраты на возведение инфраструктурного объекта 1 и т.д.
|
128 |
Предлагаемый альтернативный календарный план ИСП устанавливает приоритет инфраструктурного насыщения застраиваемой территории, сохраняя практически то же распределение освоенных средств в течение жизненного цикла ИСП.
Модифицированные показатели [9, 14, 18, 19] текущего и альтернативного планов денежных потоков ИСП № 1 при учете рисков ЗАО «Застройщик 1» представлены в сводной таблице (табл. 3).
Таблица 2
Укрупненный ПДП альтернативного календарного плана реализации ИСП № 1
|
|
периоды |
|||||||||||||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
строительство 1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
5,1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 2 |
|
|
|
6,2 |
6,2 |
6,2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
строительство 3 |
|
|
|
|
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
|
|
|
|
|
|
|
строительство 4 |
|
|
|
|
|
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
6,0 |
|
|
|
|
|
строительство 5 |
|
|
|
|
|
|
|
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 1 |
|
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 2 |
|
|
2,7 |
2,7 |
2,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 3 |
|
|
|
|
3,0 |
3,0 |
3,0 |
3,0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 4 |
|
|
|
|
|
|
1,8 |
1,8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
инфраструктура 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2,5 |
2,5 |
2,5 |
|
|
|
|
|
Таблица 3
Модифицированные показатели альтернативного варианта календарного плана ИСП № 1
в условиях ЗАО «Застройщик 1», млн. руб.
|
ИСП |
|
|
|
|
|
ИСП № 1 текущий |
174,9 |
145,1 |
29,8 |
20,6% |
|
ИСП № 1 альтернативный |
175,5 |
144,8 |
30,6 |
21,2% |
Выводы. В рассматриваемом случае сравнение модифицированных показателей альтернативных календарных планов реализации ИСП № 1 демонстрирует инвестиционную привлекательность второго из них, что и позволит обеспечить большую экономическую эффективность реализуемого ИСП в условиях конкретного инвестора/застройщика.
Одним из путей регулирования качественного состояния объектов недвижимости, возводимых в рамках реализации ИСП является анализ сравнительной целесообразности имеющихся альтернативных календарных планов реализации проекта [15, 16, 17, 20]. В процессе данного анализа важную роль играют индивидуальные рисковые профили инвестора/застройщика и удельный вес затрат на возведение и предполагаемой цены реализации каждого объекта ИСП в общем объеме расходов и доходов проекта.
1. Avilova I.P., Rykova M.A., Hay D.Z. Modifikaciya pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta s ispol'zovaniem profiley riska nepolucheniya dohodov proekta // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova. 2014. № 4. S. 133-137.
2. Ragimov F.I., Rykova M.A., Tovstiy V.P. Metodika postroeniya profilya individual'nyh riskov investicionno-stroitel'nogo proekta // Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie. 2014. № 3-4. S. 25-29.
3. Schenyatskaya M. A., Naumov A. E. Sovershenstvovanie metodologii sravnitel'noy ocenki effektivnosti al'ternativnyh investicionnyh proektov v zhilischnom stroitel'stve // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova. 2015. № 6. S. 264-268.
4. Sokolova N. Yu., Naumov A. E., Schenyatskaya M. A. Kachestvennoe vliyanie infrastrukturnogo nasyscheniya territorii na riski realizacii zhilyh ob'ektov // V sbornike: Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva. Sb. nauchn. trudov po mat-lam Mezhdun. nauchno-prakt. konf. 30 aprelya 2015 g.: v 14 tomah. Tambov, 2015. S. 138-141.
5. Schenyatskaya M.A., Avilova I.P., Naumov A.E. Ocenka finansovo-ekonomicheskih riskov investicionno-stroitel'nogo proekta pri deficite ishodnyh dannyh // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova, 2016. № 1. S. 185-189.
6. Mamzina T.Yu., Naumov A.E., Avilova I.P. Analiz i vybor naibolee privlekatel'nogo investicionno-stroitel'nogo proekta s pomosch'yu rascheta pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 23. № 2. S. 65-68.
7. Avilova I. P., Schenyatskaya M. A. Upravlenie effektivnost'yu investicionno-stroitel'nyh proektov cherez kachestvennoe sostoyanie nedvizhimosti // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova, 2015. № 4. S. 141-145.
8. Ralko O.G., Naumov A.E., Goldobin A.N. K voprosu o vybore effektivnosti metoda upravleniya ob'ektom nedvizhimosti // V sbornike: Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva. Sb. nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii: v 18 chastyah. 2013. S. 136-138.
9. Avilova I.P., Zharikov I.S., Tovstiy V.P. O soderzhatel'noy osnove stavki diskontirovaniya metoda NPV // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2013. № 12-1 (41). S. 641-643.
10. Rykova M. A. Endogennyy podhod k kvalimetrii riskov investiciy v nedvizhimost' // Vestnik Belgorodskogo universiteta kooperacii, ekonomiki i prava. 2009. № 1. S. 335-338.
11. Korovina T. A., Naumov A. E. Osnovnye principy i metodologiya upravleniya riskami investicionno-stroitel'nyh proektov // V sbornike: Obrazovanie i nauka sovremennoe sostoyanie i perspektivy razvitiya: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2015. S. 116-119.
12. Schenyatskaya M. A., Avilova I. P., Naumov A. E. K voprosu ob uchete riskov pri analize effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // V sbornike: Obrazovanie i nauka sovremennoe sostoyanie i perspektivy razvitiya: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2015. S. 180-183.
13. Avilova I.P., Rykova M.A., Sharapova A.V. K voprosu o povyshenii dostovernosti ekonomicheskoy ocenki effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta // V sb.: Perspektivy razvitiya nauki i obrazovaniya sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdun. nauchno-praktich. konf. Tambov, 2014. S. 8-10.
14. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. Prakticheskie aspekty kolichestvennogo ucheta riskov pri opredelenii ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // Ekonomika i predprinimatel'stvo, 2014. №12 (ch. 4). S. 594-596.
15. Borisova E.V., Naumov A.E., Avilova I.P. K voprosu ocenki kommercheskogo potenciala gorodskih promyshlennyh territoriy // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 24. № 2. S. 66-69.
16. Tupikina O. N., Naumov A. E. Tipovoy zhiloy kompleks kak potrebitel' energii i kommunal'nyh uslug s tochki zreniya infrastruktury // Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 30 aprelya 2015 g.: v 14 tomah. Tom 5. Tambov, 2015. S. 139-141.
17. Mihaylyukova Ya.Yu., Naumov A.E. Infrastrukturnaya polnota kak faktor povysheniya effektivnosti investiciy v mul'tiformatnye poselki // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 24. № 2. S. 80-84.
18. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. K voprosu o sovershenstvovanii ponyatiyno-metodologicheskogo apparata investicionnoy deyatel'nosti v nedvizhimosti // Ekonomika i predprinimatel'stvo, 2014. №12 (ch. 4). S. 588-590.
19. Doroshenko Yu.A., Avilova I.P. K voprosu o naznachenii stavki diskontirovaniya pri ocenke effektivnosti investicionnyh proektov // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta. Seriya: Istoriya. Politologiya. Ekonomika. Informatika, 2007. T. 4. № 8. S. 169-172.
20. Malikova E.V., Abakumov R.G. Organizacionno-tehnologicheskie riski v stroitel'stve // V sb.: Molodezh' i XXI vek - 2015 materialy V Mezhdun. molodezhnoy nauchnoy konferencii: v 3-h tomah. Otv. redaktor Gorohov A.A. 2015. S. 295-298.
