Belgorod, Belgorod, Russian Federation
VAC 05.17.00 Химическая технология
VAC 05.23.00 Строительство и архитектура
UDK 33 Экономика. Экономические науки
This paper presents a methodical approach to the construction of analytical dependence of cost land designated for private housing areas and their transport accessibility. Statistical Evaluation of transport accessibility factors produced by regression analysis on the basis of commuting options. Presented in the paper analytical expression allows to improve the existing management practices of the private housing land market through the analysis and operating of parameters of transport accessibility. Considered indicators of transport accessibility is part of a group of indicators of the completeness of the infrastructure area, comprehensively and promptly reflect the current state of quality of their development. Formed the basis of economic analysis of commercial attractiveness of suburban areas on the base of their infrastructure, the proposed methodological approach allows efficient and rational use of land and the suburbanization of modern Russian cities.
individual housing construction, transport accessibility, commuting, correlation and regression analysis, cost-effectiveness of investment and construction project
Введение. В настоящее время приоритетным направлением на рынке жилья становится формирование жилого сектора экономического класса, доступного основной части населения со средними доходами и отвечающего современным требования по качественным показателям [1, 2, 3, 4, 30]. Именно на нем предполагается сфокусировать поддержку спроса, финансирование ипотечных кредитов с помощью государства, кредитование строительства и насыщение рынка земельными участками.
Реализация проектов по развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) требует крупных капиталовложений на долгосрочной основе, что обуславливает проблему обеспечения достаточности денежных средств и рационального их использования для достижения максимальной эффективности реализации проекта [5, 6, 7, 29, 41].
Для анализа эффективности финансирования инвестиционного проекта необходимо количественно оценить степень воздействия различных факторов, влияющих на уровень коммерческой привлекательности земельных участков, предназначенных для ИЖС. Такую оценку возможно провести методом корреляционно-регрессионного анализа, позволяющего рассмотреть и выявить связи между коммерческой привлекательностью ИЖС и одним из важнейших показателей инфраструктурного развития территории – транспортной доступностью жилых микрорайонов [8, 9, 10, 33, 34].
Методология. Коммерческая привлекательность инвестиционных вложений в индивидуальное жилищное строительство обуславливается количественными показателями, позволяющими выявить приоритетный объект инвестиций и определить общую экономическую эффективность инвестиционно-строительного проекта [11, 12, 13, 31, 39]. Важнейшей задачей количественной оценки является применение показателей качественного описания параметров развития жилищного строительства как функции множества переменных факторов, оцениваемых количественно [14, 15, 16, 35, 38, 40].
В работе предлагается рассмотреть полученное методом корреляционно-регрессионного анализа уравнение зависимости стоимости земельных участков под ИЖС от факторов их транспортной доступности. В свою очередь, изменение параметров транспортной доступности конкретных жилых микрорайонов позволит управлять ценой и спросом на земельные участки и повысить эффективность финансирования инвестиционно-строительных проектов [17, 18, 19, 36].
Основная часть. Для малоэтажного жилищного строительства основными факторами, обуславливающими транспортную доступность, являются параметры маятниковой миграции, которые вызывают значительные колебания стоимости пригородных земельных участков. В большей степени маятниковая миграция развивается в городских агломерациях, пригородных зонах крупных городов и мегаполисах, являясь основным механизмом стремительного роста территории города и субурбанизации. Эффекты влияния маятниковой миграции на развитие города зависят от её интенсивности, а она, в свою очередь, от экономического потенциала города и развития транспорта [20, 21, 32, 37].
Рассмотрим параметры маятниковой миграции в пределах Белгородской агломерации, где процессы развития индивидуального жилищного строительства и субурбанизации идут наиболее активно.
На основе исследований транспортной инфраструктуры города Белгорода, проведенного Научно-проектным институтом «БелНИИПградостроительства», были получены данные, показывающие активность использования населением определенных транспортных связей между городом и ближайшими населенными пунктами. Таким образом, удалось выявить зону активного тяготения, определенную с помощью изохронограмм транспортной доступности по нормативным затратам времени (40 минут) на центростремительные поездки населения к городу [22].
Наибольшие потоки личного, пассажирского и грузового транспорта складываются на направлениях: г. Харькова (п. Майский, с. Репное), г. Шебекино (п. Разумное, п. Маслова Пристань), г. Корочи (п. Новосадовый, с. Ближняя и Дальняя Игуменка), г. Строитель (п. Северный), в Никольском (п. Дубовое, п. Таврово, с. Никольское) и Томаровском направлении (с. Стрелецкое) [23, 24].
Согласно материалам исследований, отправляются в Белгород и выезжают из Белгорода на личном транспорте около 52 тыс. человек в сутки, в то же время маршрутным пассажирским транспортом около 41 тыс. человек (всего около 93 тыс. человек) [25, 26]. Данные показатели позволяют сделать вывод о высокой степени маятниковой трудовой, деловой, культурной миграции населения из пригородной зоны в город Белгород и обратно. Процент маятниковой миграции к численности населения города в настоящее время составляет около 25% [27].
В ходе исследования среди основных параметров маятниковой миграции для Белгородской агломерации, принятых в качестве факторных признаков, были выделены следующие: средняя скорость основных автомобильных потоков (км/ч), загруженность трасс (%) и уровень пробок на дорогах (баллы). Перечисленные данные были получены на основе статистической информации о состоянии дорожного движения в пригородной зоне г. Белгорода на момент наиболее интенсивных миграционных потоков – времени возвращения жителей из города в близлежащие поселки.
Также для главных направлений маятниковой миграции было проведено исследование предложений на рынке индивидуального жилищного строительства, где выборку составили земельные участки площадью
Результаты статистической обработки данных представлены в таблице 1.
Таблица 1
Параметры транспортной доступности районов ИЖС в пределах
Белгородской агломерации
|
Районы ИЖС |
y |
x1 |
x2 |
x3 |
|
Стоимость земельных участков, тыс. руб. |
Средняя скорость движения, км/ч |
Загруженность трасс, % |
Пробки, баллы |
|
|
Дубовое |
2033 |
31 |
67 |
7 |
|
Майский |
1275 |
42,5 |
80 |
6 |
|
Новосадовый |
1425 |
37,5 |
80 |
5 |
|
Разумное |
850 |
45 |
90 |
4 |
|
Северный |
867 |
42,5 |
85 |
6 |
|
Стрелецкое |
998 |
57,5 |
90 |
3 |
Аналитическая зависимость строилась на основе уравнения множественной линейной регрессии вида:
y = a0 + a1x1 + a2x2 + a3x3 (1)
со статистическим обоснованием значимости полученной зависимости и обоснованности использования каждой из независимых переменных x1 – x3.
Согласно полученным значениям парной корреляции, существует высокая степень зависимости результирующего фактора y от переменных x1–x3. Причем наблюдается обратная зависимость стоимости земельных участков от средней скорости движения на дорогах. Значительный уровень пробок характерен для «дорогих» и наиболее востребованных жилищных массивов.
Предлагаемое уравнение множественной линейной регрессии с коэффициентами a0–a3:
y = 8135,40 – 0,83x1 – 73,15x2 – 166,45x3 (2)
Коэффициент детерминации R2 = 0,997 подтверждает высокий уровень корреляции выбранных факторов, задаваемой уравнением (2). Значимость F = 0,00165 для построенного уравнения меньше уровня значимости 0,05, что подтверждает допустимость уравнения (2). P-значения коэффициентов ai меньше 0,05 позволяют считать зависимость (2) статистически значимой.
Используя полученное уравнение (2), определим прогнозную цену на земельные участки в микрорайоне Юго-Западный 2.1, расположенном в 10 км от центра г. Белгорода, при уровне надежности 0,95 (табл. 2).
Таблица 2
Параметры транспортной доступности микрорайона Юго-Западный 2.1
|
x1 |
x2 |
x3 |
y |
|
Средняя скорость движения, км/ч |
Загруженность трасс, % |
Пробки, баллы |
Стоимость земельных участков, тыс. руб. |
|
45 |
76 |
7 |
1373,5 |
Прогнозная стоимость земельных участков составит 1 373 500 руб. Анализ рынка земельных участков для ИЖС в Юго-Западном 2.1 показал, что в среднем цена предложения колеблется около 1 350 000 руб. за 1500 кв. м [28]. Таким образом, зависимость (2) с приемлемой точностью отражает влияние параметров транспортной доступности земельных участков Белгородской агломерации, предоставляемых для ИЖС, на их стоимость.
Выводы. Согласно полученным данным, на коммерческую привлекательность районов ИЖС существенно влияет такой фактор транспортной доступности, как загруженность автодорог, ведущих в пригородные жилые массивы. Проверка полученного уравнения регрессии показала, что построенная модель с приемлемой точностью отражает исследуемый процесс, и возможно ее практическое применение для формирования эффективной системы финансирования проектов индивидуального жилищного строительства, в частности вложений в инфраструктурное развитие территории. Представленное в работе аналитическое выражение позволяет усовершенствовать существующую практику управления рыночной стоимостью земельных участков ИЖС через анализ и изменение параметров их транспортной доступности. Положенный в основу экономического анализа влияния инфраструктурного насыщения территории на ее коммерческую привлекательность, предлагаемый методический подход позволяет осуществлять рациональное землепользование и субурбанизацию современных российских городов с оптимальным расходованием средств государственного бюджета.
1. Avilova I.P., Rykova M.A., Sharapova A.V. K voprosu o povyshenii dostovernosti ekonomicheskoy ocenki effektivnosti investicionno-stroitel'nogo proekta // V sbornike: Perspektivy razvitiya nauki i obrazovaniya sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2014. S. 8-10.
2. Schenyatskaya M.A., Avilova I.P., Naumov A.E. K voprosu ob uchete riskov pri analize effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // V sbornike: Obrazovanie i nauka sovremennoe sostoyanie i perspektivy razvitiya: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2015. S. 180-183.
3. Mamzina T.Yu., Naumov A.E., Avilova I.P. Analiz i vybor naibolee privlekatel'nogo investicionno-stroitel'nogo proekta s pomosch'yu rascheta pokazateley ekonomicheskoy effektivnosti // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 23. № 2. S. 65-68.
4. Rykova M.A. K voprosu ob optimizacii denezhnyh potokov investicionnyh proektov v nedvizhimost' // Vestnik INZhEKONa. Seriya: Ekonomika. 2009. T. 29. № 2. S. 382-384.
5. Schenyatskaya M.A., Avilova I.P., Naumov A.E. K voprosu ob uchete riskov pri analize effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // V sbornike: Obrazovanie i nauka sovremennoe sostoyanie i perspektivy razvitiya: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Tambov, 2015. S. 180-183.
6. Mihaylyukova Ya.Yu., Naumov A.E. Infrastrukturnaya polnota kak faktor povysheniya effektivnosti investiciy v mul'tiformatnye poselki // Sbornik nauchnyh trudov Sworld. 2014. T. 24. № 2. S. 80-84.
7. Scherbakova M.I., Naumov A.E. Optimizaciya rashodov na infrastrukturnoe nasyschenie territoriy pod individual'noe zhilischnoe stroitel'stvo // V sbornike: Tendencii razvitiya stroitel'stva, teplogazosnabzheniya i energoobespecheniya: Materialy mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii. Saratov, 2016. S. 310-314.
8. Avilova I.P., Schenyatskaya M. A. Upravlenie effektivnost'yu investicionno-stroitel'nyh proektov cherez kachestvennoe sostoyanie nedvizhimosti // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova, 2015. № 4. S. 141-145.
9. Ralko O.G., Naumov A.E., Goldobin A.N. K voprosu o vybore effektivnosti metoda upravleniya ob'ektom nedvizhimosti // V sbornike: Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii: v 18 chastyah. 2013. S. 136-138.
10. Naumov A.E., Schenyatskaya M.A., Tovstiy V.P. Kachestvennye pokazateli ob'ekta nedvizhimosti kak faktor ekonomicheskoy optimizacii organizacionno-tehnologicheskih resheniy investicionno-stroitel'nogo proekta // Vestnik BGTU im. V. G. Shuhova. 2016. № 5. S. 202-206.
11. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. Prakticheskie aspekty kolichestvennogo ucheta riskov pri opredelenii ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // Ekonomika i predprinimatel'stvo, 2014. №12 (ch. 4). S. 594-596.
12. Rykova M.A., Avilova I.P., Baydina O.V. K voprosu o sovershenstvovanii ponyatiyno-metodologicheskogo apparata investicionnoy deyatel'nosti v nedvizhimosti // Ekonomika i predprinimatel'stvo. 2014. №12 (ch. 4). S. 588-590.
13. Schenyatskaya M.A., Avilova I.P., Naumov A.E., Tovstiy V.P. Infrastrukturnaya polnota zastroyki kak faktor effektivnosti realizacii investicionno-stroitel'nogo proekta // Mir nauki i innovaciy. 2016. T. 7. № 1 (3). S. 46-49.
14. Avilova I.P. Povyshenie ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov cherez upravlenie tehnologicheskimi riskami podryadchikov // Ekonomicheskie nauki. 2007. № 35. S. 177-180.
15. Avilova I.P., Rykova M.A. Ispol'zovanie vnutrenney normy dohodnosti v kachestve kriteriya ekonomicheskoy effektivnosti investicionnyh proektov // Stroitel'nye materialy. 2007. № 8. S. 77.
16. Scherbakova M. I., Naumov A. E. Metodika ocenki slozhnosti infrastrukturnogo osvoeniya territoriy dlya razvitiya IZhS // Sovremennye tendencii razvitiya nauki i tehnologiy. Belgorod, 2015. № 8, chast' I. S. 86-91.
17. Shershneva O.M., Naumov A.E. Obespechenie dostupnym i komfortnym zhil'em zhiteley Belgorodskoy oblasti na 2014-2020 gody // Ekonomika i socium. 2015. № 2-5 (15). S. 111-114.
18. Klimenko D.I., Schenyatskaya M.A. Minimal'no neobhodimaya infrastruktura dlya stroitel'stva zhilogo mikrorayona v chistom pole // Vestnik nauchnyh konferenciy. 2016. № 3-1(7). Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva: po materialam mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 31 marta 2016 g. Chast' 1. S. 69-73.
19. Schenyatskaya M.A., Tovstiy V.P., Sysoeva M.A., Mishina O.O. Metodicheskie aspekty razresheniya konflikta kriteriev ekonomicheskoy ocenki effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov // Vestnik nauchnyh konferenciy. 2016. № 5-4(9). Voprosy obrazovaniya i nauki: po materialam mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 31 maya 2016 g. Chast' 4. S. 328-332.
20. Schenyatskaya M.A., Avilova I.P., Naumov A.E. Soderzhatel'nyy aspekt ponyatiy zhiloy i kommercheskoy nedvizhimosti // Vestnik nauchnyh konferenciy. 2016. № 1-5(5). Nauka i obrazovanie v XXI veke: po materialam mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 29 yanvarya 2016 g. Chast' 5. S. 213-216.
21. Galay O.A., Avilova I.P. Gosudarstvennaya podderzhka individual'nogo zhilischnogo stroitel'stva v Belgorodskoy oblasti // Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva: sb. nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 30 dekabrya 2014 g.: v 12 chastyah. Chast' 4. Tambov, 2015. S. 21-24.
22. Gorozhankina G.V., Korolev A.S. Analiz osnovnyh i obespechivayuschih faktorov razvitiya Belgorodskoy aglomeracii // Upravlenie gorodom: teoriya i praktika. 2014. № 1 (12). S. 21-24.
23. Shershneva O.M., Avilova I.P. Formirovanie portfelya social'nogo arendnogo zhil'ya Belgorodskoy oblasti // Sovremennye podhody k transformacii koncepciy gosudarstvennogo regulirovaniya i upravleniya v social'no-ekonomicheskih sistemah: sbornik nauchnyh trudov 4-y Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 18-19 fevralya 2015 goda / Otv. redaktor Gorohov A.A. Kursk, 2015. S. 469-472.
24. Scherbakova M.I., Naumov A.E. Ocenka effektivnosti gosudarstvennogo uchastiya v proektah osvoeniya novyh territoriy pri IZhS // V sbornike: VII Mezhdunarodnyy molodezhnyy forum «Obrazovanie, nauka, proizvodstvo» BGTU im. V.G. Shuhova. Belgorod, 2015. S. 4424-4429.
25. Shevchuk Ya.A., Avilova I.P. Social'naya effektivnost' investicionnyh proektov v nedvizhimosti // Voprosy obrazovaniya i nauki: teoreticheskiy i metodicheskiy aspekty: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 30 iyunya 2015 g. Tom 4. Tambov, 2015. S. 153-155.
26. Galay O.A., Avilova I.P., Kapustina E.O. Sravnitel'naya ocenka likvidnosti zhiloy nedvizhimosti na primere g. Belgoroda // Nauchnye issledovaniya i razrabotki molodyh uchenyh. 2015. № 5. S. 205-208.
27. Sokolova N.Yu., Schenyatskaya M.A. Investicionnaya privlekatel'nost' nedvizhimosti kak faktor aktivizacii investicionnoy deyatel'nosti // V sbornike: Mezhdunarodnaya nauchno-tehnicheskaya konferenciya molodyh uchenyh BGTU im. V. G. Shuhova. Belgorod, 2015. S. 4076-4080.
28. Kapustina E.O., Schenyatskaya M.A. Effektivnye instrumenty prodazhi nedvizhimosti na nezavershennom etape stroitel'stva // Vestnik nauchnyh konferenciy. 2016. № 3-1(7). Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva: po materialam mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 31 marta 2016 g. Chast' 1. S. 67-69.
29. Sergeeva O.A., Schetinina E.D., Schenyatskaya M.A. K voprosu o traktovke ponyatiya investicionnogo klimata // Nauka i obrazovanie v zhizni sovremennogo obschestva: sbornik nauchnyh trudov po materialam Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 30 aprelya 2015 g.: v 14 tomah. Tom 4. Tambov, 2015. S. 125-128.
30. Pogorelova Yu.V., Avilova I.P. Ekspertiza obosnovannosti tarifov upravlyayuschih i sbytovyh kompaniy // Sovremennye podhody k transformacii koncepciy gosudarstvennogo regulirovaniya i upravleniya v social'no-ekonomicheskih sistemah: sbornik nauchnyh trudov 4-y Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii 18-19 fevralya 2015 goda / Otv. redaktor Gorohov A.A. Kursk, 2015. S. 297-301.
31. Linkova A.P., Schenyatskaya M.A. Napravleniya povysheniya rentabel'nosti fizkul'turno-ozdorovitel'nyh kompleksov v Rossii // V sbornike: VII Mezhdunarodnyy molodezhnyy forum «Obrazovanie, nauka, proizvodstvo» BGTU im. V.G. Shuhova. Belgorod, 2015. S. 3896-3900.
32. Grabovyy P.G., Avilova I.P., Barinov V.N., Verstina N.G., Rykova M.A., Borisov A.N., Gryzlov V.S., Kirillova A.N. i dr. Serveying: organizaciya, ekspertiza, upravlenie / uchebnik : v 3-h chastyah // Moskva, 2015. Tom 3 Upravlencheskiy modul' sistemy serveyinga. 552 s.
33. Schenyatskaya M. A. Analiz ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov s uchetom individual'nogo riskovogo okruzheniya: uchebnoe posobie. Belgorod: Izd-vo BGTU, 2015. 108 s.
34. Avilova I.P., Nikitina E.A. , Rykova M.A. Osnovy upravleniya nedvizhimost'yu: uchebnoe posobie / red. P. G. Grabovyy / M-vo obrazovaniya i nauki Rossiyskoy Federacii, Belgorodskiy gos. tehnologicheskiy un-t im. V. G. Shuhova. Belgorod, 2012. 138 s.
35. Rykova M.A. Kachestvennoe sostoyanie ob'ektov nedvizhimosti v ocenke ekonomicheskoy effektivnosti investicionno-stroitel'nyh proektov. Belgorod: Izd-vo BGTU, 2011. - 126 s.
36. Rykova M.A. Endogennyy podhod k kvalimetrii riskov investiciy v nedvizhimost' // Vestnik Belgorodskogo universiteta potrebitel'skoy kooperacii. 2009. № 1 (29). S. 335-338.
37. Baydina O.V., Doroshenko Yu.A., Avilova I.P. Strategicheskoe obespechenie investicionnoy privlekatel'nosti regional'noy ekonomiki. Belgorod, 2010. 125 s.
38. Avilova I.P., Doroshenko Yu.A., Buhonova S.M. Investicionnoe obespechenie sub'ektov malogo biznesa / red. A.V. Serebryanskiy. Belgorod: Izd-vo BGTU im. V.G. Shuhova, 2009. 184 s.
39. Doroshenko Yu.A., Avilova I.P. K voprosu o naznachenii stavki diskontirovaniya pri ocenke effektivnosti investicionnyh proektov // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta. Seriya: Istoriya. Politologiya. Ekonomika. Informatika, 2007. T. 4. № 8. S. 169-172.
40. Gusakova E. A., Rykova M. A., Doroshenko Ju. A., Solovjova I. A. Organizational and Economic Models of Low-Rise Building in the Region Sustainable Development Strategy // International Business Management. 2015. Vol. 9 (4). P. 613-619.
41. Abakumov R.G., Avilova I.P., Ursu I.V., Kapustina E.O. Methodical Toolkit of Managing Reproduction of the Fixed Assets of an Organization // The Social Sciences. 2015. Vol. 10 (6). P. 1449-1455.
