Введение. Возрастающее осознание  значения  воспроизводственного равновесия  жилищного фонда для роста качества жизни и благосостояния населения сопровождается  повышением  внимания к оценке  состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда  со  стороны  экономической  науки и практики.  Изменение состояния воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне приводит к социально-экономическим сдвигами  в  управляемых системах хозяйствования, к решению структурных проблем нарушения равновесия между  потреблением  и  производством жилищного фонда.  Современная оценка состояния воспроизводства жилищного фонда в регионах страны, публикуемая в официальной статистике и оценка в различных научных и общественных экспертных сообществах, существенно различаются. В зависимости от применяемых инструментов, способов и методов отражения основных параметров, характеризующих состояние жилищного фонда, та  или иная территория  региона имеет шансы попасть как в группу высокоразвитых территорий  региона, так и в группу аутсайдеров. Эта коллизия позволяет  при проведении оценки  манипулировать получаемыми результатами, что искажает истинную картину состояния воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне. Потребности в воспроизводстве жилищного фонда в пределах одного и того же региона могут  различаться в частности, потребности  населения  сельских  районов  будут  отличаться  от  потребностей жителей  городов, все это требует проведения адекватной оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Необходимость и актуальность проблематики. В отечественной литературе проблема оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда  основывается на поиске адекватных инструментов перманентной оценки, методиках по построению комплексных индексов и построению рейтингов. Достоинством интегральных показателей является возможность учитывать большое количество факторов, оказывающих влияние на состояние воспроизводства жилищного фонда. Многие ученые пытаются сочетать статистические показатели и результаты социологических или экспертных опросов, варьировать различными дополнительными коэффициентами [1–5]. Однако различные представления о состоянии жилищного фонда, обуславливающие использование различных показателей для его оценки  приводят к рассогласованности получаемых результатов и  вызывают сомнения относительно их соответствия реальной действительности.

Необходимость проведения оценки состояния и воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне связана со следующими причинами: 1) влиянием состояния и тенденций воспроизводства жилищного фонда на качество жизни населения региона; 2) необходимостью оценки сложившейся ситуации с воспроизводственными пропорциями (превышением износа над обновлением); 3) оценкой доступности и аварийности жилья и  в регионе; 4) необходимостью адекватной оценки износа, оценки эффективности и результативности  применяемого инструментария управления в регионе; 5) проблемами выбора оптимальной структурной политики на уровне регионов; 6) выработкой ключевых элементов  системы управления жилищным фондом  отдельных территориальных образований; 7) адекватная оценка способствует формированию  дополнительного  эффекта  от  мобилизации  факторов экономического роста; 8) необходимостью выбора оптимального варианта региональной  воспроизводственной политики, адаптированной  к перспективам и задачам в жилищной сфере.

Теоретический базис. В современной науке нашли проявление следующие концепции оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда: 1) технократическая оценка – оценка технического состояния и технической возможности и необходимости воспроизводства жилищного фонда; 2) экономическая    оценка – соотношение «затраты – эффект»; 4) экспертная оценка – группой экспертов; 5) социологическая оценка – социальная интерпретация групповых представлений о состоянии воспроизводства жилищного фонда.

Целью оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне является отражение качественного и количественного состояния процесса воспроизводства, посредствам показателей, характеризующих свойства и состояние процессов и их эффективности.

Основными задачами оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне являются: 1) определение индикативных направлений обеспечения  устойчивого воспроизводства жилищного фонда во взаимосвязи с ростом  экономики  региона; 2)  преодоление структурно-территориальной  разбалансированности воспроизводства жилищного фонда; 3) формирование системных представлений по формации  важнейших  воспроизводственных пропорций и взаимосвязей с инвестиционной политикой региона; 4) определение структурной  деформация между целями и ресурсами; 5) формирование равновесных  механизмов перераспределения ресурсов в наиболее приоритетные направления воспроизводства, с  учетом  потенциальных  возможностей регионов.

Принципы оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда: 1) информационный – наличие необходимого и достаточного объема достоверной информации для оценки; 2) эффективности – результаты оценки должны быть применимы при управлении регионом; 3) интеграции – объединение стратегических показателей и показателей оценки; 4) непрерывности оценки.

Основные требования к оценке. Формирование механизма и инструментария оценки состояния воспроизводства жилищного фонда на уровне регионе должно осуществляться с учетом следующих основных требований: 1) многообразие  подходов к оценке, дающее  возможность  сопоставления  различных вариантов оценки,   выбор  из  вариантов должен позволять оценить целевые ориентиры развития региона; 2) осуществление  непрерывного  мониторинга показателей – при  необходимости – осуществление  корректировки наборов показателей, исходя  из  соответствия потребностей и социальных приоритетов региона; 3) отказ от формирования  унифицированной модели оценки; 4)  ориентация на  концептуальные  основы федеральной жилищной политики  страны  в  целом и региональных условий ее реализации.

Сформированная на базе учета упомянутых  требований оценка будет нацелена  на  решение  назревших  в  регионе  проблем воспроизводства.

Состояние и тенденции на региональном уровне. Одним из главных мейнстримов в развитии Белгородской области остается воспроизводство жилищного фонда, как фактора экономического благополучия населения. На основании данных сайта http://belg.gks.ru – Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области проанализировано состояние жилищного фонда с использованием традиционной системы показателей.

На  рис.  1 отображена  динамика  жилищного фонда  Белгородской области  с 2003 по 2016 годы.

Рис. 1. Динамика жилищного фонда Белгородской области за 2003–2016 годы, (тыс. кв. м.)

По представленным данным можно заметить, что общая величина площадей в рассматриваемом периоде постоянно росла. Средняя величина прироста – 3,25 %. Доля  частного жилищного фонда увеличивается с  каждым  годом.  Удельный вес такой формы собственности, как государственная и муниципальная, в составе жилищного фонда имеет тенденцию к сокращению, что связано с приватизацией государственной собственности и передачей квартир и домов в собственность граждан региона.

На  рис. 2  отображена динамика  обеспеченности населения Белгородской области жилищным фондом. 

Рис. 2. Динамика обеспеченности населения Белгородской области жилищным фондом    

 за 2003–2016 годы, (кв. м.)

По данным рис.2 видно, что общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, с каждым годом растет как в городской, так и в сельской местности. Увеличение в 2016 г. по отношению к 2003 г. составило в городской местности на 2,3 кв.  метра, а в сельской местности – на 5,7 кв. метров.  Причем темпы роста площади, приходящейся в среднем на одного жителя, в сельской местности наиболее заметны, это связано с уменьшением численности сельского населения за период 2003–2016 гг.  на  10,1  тыс.  чел.  и  увеличением численности городского населения, за тот же период, на 27,7 тыс. чел.

При оценке по общей площади ввода доминируют кирпичные дома, на которые приходится 48 % общей площади ЖФ. Доля ввода монолитных домов устойчиво растет, рост блочных домов поддерживается в связи с короткими сроками строительства и относительной дешевизной, панельные, каменные и деревянные дома характеризуются незначительными колебаниями в общей площади ввода жилых домов.

На рис. 3 отображено изменение удельного веса ветхого и аварийного жилья Белгородской области. 

Рис.3. Динамика удельного веса ветхого и аварийного жилья во всем ЖФ Белгородской области

за 2003–2016 гг., ( %)

Динамика удельного веса  ветхого и аварийного жилья имеет не однозначную тенденцию. Основным способом расселения из ветхого фонда  в  Белгородской  области  является  строительство  нового  жилья. 

Минимальная ежемесячная величина взносов за капитальный ремонт вводится Правительством Белгородской области каждый год до 1 декабря. Размер этой платы устанавливается на один квадратный метр площади жилья в многоквартирном жилом доме. На рис. 4 представлена динамика тарифов на капитальный ремонт многоквартирных жилых зданий на территории Белгородской области.

Рис. 4 Динамика тарифов на капитальный ремонт многоквартирных жилых зданий на территории

Белгородской области

2014 и 2015 года характеризуются довольно невысокой степенью собираемости взносов за капитальный ремонт, которая составила порядка 87%.

В 2016 г. собираемость взносов увеличилась до 93 %. В этом же году Белгородская область заняла 2-ое место из числа регионов по собираемости взносов за капитальный ремонт свыше 90 %. В 2017 г. уровень собираемости взносов за капитальный ремонт в области достиг 99,5 %.

С 2014 по 2017 год общая сумма затраченных денежных средств на капитальный ремонт многоквартирных жилых зданий увеличилась в 4 раза (рис.6).

В процессе осуществления проекта капитального ремонта в Белгородской области в 2014 г. отремонтировано тридцать два многоквартирных жилых здания; в 2015 г. - 44 многоквартирных жилых здания, общей площадью 177 тыс. 614 кв.м.; в 2016 г. - 152 многоквартирных жилых здания, общей площадью 482 тыс. кв. метров; в 2017 г. – 184 многоквартирных жилых здания, общей площадью 1503,35 тыс. кв.метров. (рис. 7)

Рис. 5. Динамика роста собираемости взносов на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов

на территории Белгородской области

Рис. 6 Динамика роста средств, затраченных на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов

на территории Белгородской области

Рис. 7.  Динамика отремонтированных по программе капитального ремонта многоквартирных жилых домов на территории Белгородской области

В общей сложности с момента введения «Долгосрочной программы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Белгородской области в 2014-2043 годы» за 2014-2017 годы отремонтировано более 400 домов, из которых около 200 находятся в городе Белгороде. Большая часть отремонтированных МЖД в Белгороде расположена в центральной общественно-деловой зоне города и зоне многоэтажной застройки.

Немаловажным для населения является благоустройство.  В  табл. 1 представлены данные  об  изменении  динамики  удельного  веса  благоустроенных площадей жилищного фонда   Белгородской  области по типам удобств с 2011 по 2016 год.

Исходя  из  табл.1 площадь  оборудованная  водопроводом,  увеличивается,  что  является  положительной тенденцией. Доля  неблагоустроенных  помещений  водоотведением (канализацией) снижается незначительными темпами.

Таблица 1

Динамика удельного веса благоустроенных площадей ЖФ Белгородской области                        за 20011-2016 гг., в %

Самый высокий показатель – площади оборудованные отоплением.

Структура воспроизводства жилищного фонда  в Белгородской области определяет соотношение между строительством многоквартирного и малоэтажного жилья  – 15 % на 85 %.

Динамика инвестиции в жилищное строительство на территории Белгородской области в 2003–2016  годах представлена на рис. 8.

Рис. 8. Динамика инвестиции в жилищное строительство на территории Белгородской области                  

в 2003 – 2016  годах

Объем инвестиций в жилищное строительство на территории Белгородской области имеет устойчивую тенденцию к росту.

Динамика удельного веса инвестиций в жилищное строительство в общем объеме инвестиций в Белгородской области за 2003-2016 гг. представлена на рис. 9.

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади ЖФ относительно стабилизировалась и в 2016 году составила 37,2 тыс. рублей. (см. рис.10).

Динамика средней стоимость жилищного фонда на первичном и вторичном рынке недвижимости Белгородской области за 2008-2016 гг. представлена на рис.11. 

Потребнсть в жилищном фонде  постоянно растет, 55 % населения Белгородской области, хотели бы улучшить свои жилищные условия.

Рис. 9. Динамика удельного веса инвестиций в жилищное строительство в общем объеме инвестиций в Белгородской области за 2003–2016 гг.

Рис. 10. Средняя стоимость строительства одного квадратного метра

общей площади жилых домов в 2004-2016 годах, руб. за м²

Рис. 11. Средняя стоимость жилищного фонда  Белгородской области в 2008–2016 годах

Инструментами поддержки воспроизводства жилищного фонда в области являются: 

1. Оказание поддержки индивидуальным застройщикам, через ряд финансовых структур созданных по инициативе руководства области: ГУП «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства»;  ССК «Свой дом»; АО «Белгородская ипотечная корпорация». «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС» создан для кредитования застройщиков на льготных условиях.  Финансовая помощь Фондом оказывается только для жителей  Белгородской области, зарегистрированных не менее 3-х лет.  Сумма льготного займа – 1,0 млн. рублей, сроком погашения – 15 лет, под 10 % годовых, особые условия для сельской местности - 3 млн. рублей, 30 лет, 3 % годовых.  Многодетные семьям могут получить займы до 1 млн. рублей на 17 лет под 5 % годовых.  С рождения (усыновления) детей задолженность уменьшается на 1/3 от суммы займа за каждого рожденного ребенка.  ССК «Свой дом» оказывает финансовую поддержку членами кооператива  (работникам бюджетной сферы, молодым семьям,  молодым специалистам). Предоставляется кредит в сумме от 100 до 600 тыс. рублей сроком на 7 лет под 1 процент годовых.

2.  Обеспечение коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой. Обеспечение осуществляется в рамках государственной программы Белгородской области «Совершенствование и развитие транспортной системы и дорожной сети Белгородской области на 2014–2020 годы», подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище».

3.  Развитие системы ипотечного кредитования. Реализуется проект «Ипотека для молодых учителей общеобразовательных учреждений Белгородской области», предоставляется возможность возмещения затрат по договору ипотеки в объеме 20 % суммы ипотечного кредита, процентная ставка – 8,5 %.

4. Кредитование населения на цели подведения коммуникаций.

5. Создание фонда арендного ЖФ - комплекс «Аврора Парк», стоимость арендной платы на 15 - 20% ниже рыночной (ставка налога на имущество части жилых помещений, переданных в аренду (наем), составляет – 0,05 %);

6. Кооператив ЖНК «ЖБК-1» позволяет накапливать квадратные метры жилья на вносимые средства, существует также льгота по налогу на имущество  жилищных накопительных кооперативов  - пониженная ставка 0,05 %.

7. Предоставление земельных участков на льготных условиях через АО «Белгородская ипотечная корпорация»:  участки полностью готовы к освоению по 1500 кв. метров предоставляются по цене - 50 тыс. рублей;  предоставляется рассрочка по оплате за инженерные сети.

8. Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства. 

9. Обеспечение ликвидации аварийного и ветхого жилья и переселение граждан предполагается осуществлять с привлечением средств государственной корпорации.

10.  Юридическое  регулирование  капитального  ремонта  многоквартирного  жилого  фонда  основывается  на  Законе  Белгородской  области  №  173  от  31.01.2013  г.  «О  создании  системы  финансирования  капитального  ремонта общего имущества в многоквартирных домах Белгородской области». Постановлением Правительства Белгородской области от 28.04.2014  г.  №  166-пп  «Об  утверждении  порядка  привлечения  подрядных  организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных  домов».

14. Организация и проведение областных конкурсов по благоустройству муниципальных образований области.

15. Формирование комфортной городской среды – на территории Белгородской области планируется реализовать данный проект с целью создания условий для повышения качества и комфорта городской среды на территории Белгородской области путем реализации комплекса первоочередных мероприятий по благоустройству.

16.  Выполнение контрольных и надзорных функций в сфере жилищно-коммунального хозяйства – Управление государственного жилищного надзора Белгородской области.

При исследовании применяемого инструментария нами были выделены приоритеты на региональном уровне: комплексная застройка социальной, общественной и дорожной инфраструктурами;  развитие сферы жилищно-коммунальных услуг;  увеличение объема ввода жилья, увеличение обеспеченности населения жильем - не менее 33 кв. метра на одного жителя;  увеличение доли семей, имеющих возможность приобрести жилье до 40 процентов; благоустройство, озеленение;  обеспечение населенных пунктов системами централизованного водоснабжения и водоотведения.

Состояние и эффективность воспроизводства жилищного фонда на территории Белгородской области характеризуется следующими проблемами: инвестиционная активность в строительстве постепенно снижается; использование кредитных ресурсов для строительства ограничено; переоценённость жилищного фонда в области и монопольный сговор крупных застройщиков; большие социальные обязательства области по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным и региональным законодательством; искусственное завышение  доли ветхого и аварийного ЖФ; бюрократизация на местах процедур подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

В то же время мониторинг социально-экономической ситуации показывает, что принятые на региональном уровне меры и используемые для их достижения механизмы пока слабо влияют на изменение условий жизни в регионе, усугубляемые внешне-политическими и экономическими  шоками, что особо актуально для приграничной территории. Третий год подряд сокращаются реальные доходы населения (-2,1 % в 2015 г. к уровню 2014 г.; -7,5 % в 2016 г. к 2015 г., -4,4 % за 11 месяцев 2017 г. к соответствующему периоду 2016 г.).  Доля бедного населения (с доходами ниже прожиточного минимума) за 2014–2016 гг. увеличилась с 10,4 % до 16,6 %. Миграционный отток населения продолжается. Среди основных факторов, мотивирующих население на отъезд, неизменными остаются высокая стоимость жизни, неудовлетворенность размер оплаты труда, низкий уровень услуг коммунальной и социальной сферы.

Проблемные аспекты. Выделяем следующие проблемы оценки состояния воспроизводства жилищного фонда: необъективность результатов оценки; отсутствие  основных моделей оценки; отстранение региональной власти от оценки; низкий уровень исходных данных для оценки; необоснованность очередности проведения капитального ремонта; низкий уровень информационного обеспечения и ограниченные возможности общественной оценке, низкое качество показателей оценки; неправильная интерпретация результатов проведённой оценки; проблемы выбора «измерителей» оценки.

Основными проблемами регионального уровня являются: проблема выбора «измерителей» состояния воспроизводства жилищного фонда; проблема оценки пространственной неоднородности  на уровне региона; проблема  качества и детализации исходных данных для оценки; проблема перевода абсолютных показателей в относительные.

Одним из примеров  проблем перевода абсолютных показателей в относительные при оценке состояния воспроизводства жилищного фонда  на региональном уровне является применение процедуры взвешивания (уравнивания), в которой в качестве «веса» выступает доля района, населенного пункта в численности населения региона. В данном случае проблема заключается в несоответствии целей и результатов оценки.

Представленные в законодательных актах индикативные показатели отражают отдельные аспекты состояния: 1) ввод жилищного фонда; 2) общая площадь жилищного фонда; 3) число жилых квартир, домов; 4) объем жилищного строительства; 5) коэффициент обновления жилищного фонда (отношение площади введенного к общей площади); 6)      коэффициент ухудшения  (отношение площади вет­хого и аварийного к общей площади; 7) удельный вес введенной площади ЖФ по отношению к об­щей площади (отношение значения введенной общей площади ЖФ за период к общей площади на конец периода); 8) общая площадь,  приходящаяся в среднем на одно­го жителя региона (отношение общей площади всего фонда к численности населения на эту же дату); 9) доля ветхого и аварийного ЖФ (отношение всей общей площади ветхого и аварийного  к общей площади);10) доля площади, обеспеченного всеми видами благоустройства (отношение общей площади, оборудованной одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электрическими плитами, к общей площади).

Данные показатели: 1) не учитывают специфику конкретных муниципальных образований;  2) не отражают перспективы возможного развития воспроизводства; 3) не  устанавливают параметров устойчивого функционирования; 4) не  устанавливают уровней ответственности; 5) не позволяют своевременно нейтрализовать критические состояние; 6) не определяют критерии качества и эффективности воспроизводства; 7) не отражают реальные потребности в воспроизводстве; 8) показате­лей недостаточно для полной оценки эффективности.

Проведенный анализ инструментов оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда, позволил выявить  достоинства и недостатки подходов к оценке (см табл.2).

Анализ вышеперечисленных подходов показал объективную необходимость решения проблем оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Учитывая все выше перечисленное, необходимо сформулировать критерии решения проблем:  показатели  должны отражать все сферы воспроизводства жилищного фонда; должны быть универсальными и просты при расчете; должны быть сопоставимы другими показателями.

Статистический инструментарий не дает детальной и объективной информации о состоянии воспроизводства жилищного фонда. Основным источником данных о состоянии воспроизводства жилищного фонда является статистическая форма № 1-кр «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда». № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений».

Наблюдается ориентация на наращивание объемных  показателей  роста воспроизводства жилищного фонда  и  игнорирование пропорциональности и  структурного  равновесия данной экономической  системы  являются предпосылками структурный  кризисных явлений. 

Таблица 2

Достоинства и недостатки подходов к оценке

Очередность проведения воспроизводственных мероприятий определяется в региональных программах капитального ремонта исходя из дифференцированных критериев, которые не охватывают всех сторон организационно-экономического механизма. Для формирования региональных программ использовано не более трёх из следующих критериев: год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома; дата проведения последнего капитального ремонта многоквартирного дома; физический износ конструктивных элементов дома или инженерного оборудования; аварийное состояние конструкций; полнота поступлений взносов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений. 

Отсутствуют достоверные сведения о техническом состоянии жилищного фонда на региональном уровне.  

Направления решения проблем. 

Техническое обследование. Проведение технического обследования является основным направление решения проблем оценки состояния и эффективности воспроизводства жилищного фонда. Техническое обследование с обоснованием достаточного количества дефектов и назначением ограниченно-работоспособного или аварийного состояния строительных конструкций или инженерных систем дает возможность систематизировать жилищный фонд по признакам физического  износа, функционального устаревания и их совокупности, что послужит основным ориентиром в определении воспроизводственных мероприятий на региональном уровне. При обследовании технического состояния здания получаемая информация должна быть достаточной для оценки состояния жилищного фонда.

Критерии определения очередности проведения капитального ремонта. Предлагается использование следующих критериев определения очередности проведения капитального ремонта жилищного фонда: технические – процент износа, дата ввода в эксплуатацию, дата последнего капитального ремонта конструктивных элементов, наличие проектной документации; организационные – процент голосов собственников, наличие документов по государственному кадастровому учету земельных участков; финансовые –  процент накопления.

Оценку критериев предлагается осуществлять по балльной системе, представленной в табл. 3. Применение единых критериев для определения очередности проведения капитального ремонта на региональном уровне позволит составлять объективные планы мероприятий по воспроизводству жилищного фонда.

Интегральный показатель состояния воспроизводства жилищного фонда. Для оценки состояния необходимы ориентиры - индикаторы, которые, учитывают специфику территории региона, предоставляют возможность осуществлять измерения, мониторинг, оценку и анализ темпов и в случае необходимости осуществлять корректировку. Важным преимуществом индикативного подхода к оценке является то, что можно установить минимальные и максимальные границы отклонений.

Таблица 3

Оценка критериев определения очередности проведения капитального ремонта по балльной системе

Приведем показатели, используемые в расчетах интегрального индекса состояния воспроизводства жилищного фонда: величина площадей жилищного фонда (X1); доля  частного жилищного фонда (X2); доля многоквартирных жилых домов (X3); объем введенного жилищного фонда в расчете на 1000 человек населения (X4); доля кирпичных домов (X5); удельный вес ветхого и аварийного жилья (X5); тариф на капитальный ремонт (X6); собираемость взносов на капитальный ремонт (X7); средства, затраченные на капитальный ремонт (X8); количество площади жилищного фонда отремонтированного по программе капитального ремонта (X10); соотношение между строительством многоквартирного и индивидуального жилищного строительства по пощади (X11); величина инвестиций в жилищное строительство (X12); удельный вес инвестиций в жилищное строительство в общем объеме инвестиций (X13); средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов (X14); средней стоимость жилищного фонда на первичном и вторичном рынке недвижимости (X15).

Производится нормирование расчетных индексов по каждому показателю (Ii , i = 1, …, m). Последнее – в случае позитивного характера показателя – есть результат отношения отклонения фактического значения показателя (XIфакт) в конкретном муниципалитете (i = 1, ..., m) от минимального значения данного показателя по всей пространственной выборке (Ximin) к размаху вариации (R = Ximax – Ximin) соответствующего показателя в исследуемой совокупности региона):

Ii=(Xiфакт –Хimin)/(Ximax-Ximin).       (1)

В случае негативного характера показателя для расчета относительного выражения последнего используется формула (2):

Ii=(X-Xiфакт)/(Хimax-Ximin).        (2)

Необходимость перевода абсолютных значений показателей в относительные обусловлена использованием различных шкал измерения и, как следствие, перекрестной несопоставимостью элементов исходного массива данных.

Формула для вычисления интегрального индекса состояния жилищного фонда имеет аддитивную форму (3):

Интегральный индекс  благосостояния = ∑ Ii/N.                           (3)

Для доказательства или опровержения существования лага между позициями (рангами) районов в пространственной выборке региона при различных комбинациях исходных показателей, образующих интегральный индекс состояния воспроизводства жилищного фонда, исследуются три варианта набора последних.

Первый вариант совпадает с традиционным подходом к расчету индекса, изложенным выше.

Второй вариант набора исходных показателей для расчета интегрального индекса состояния воспроизводства жилищного фонда предполагает сохранение их числа, но заменой показателя  X15 на отношение средней стоимости жилищного фонда на первичном и вторичном рынке недвижимости на величину средних доходов на душу населения. Несмотря на то, что оба показателя учитывают пространственные различия в уровнях цен, обеспечивая тем самым корректность сопоставлений, результаты последних, полученные с использованием второго показателя, представляются более «достоверными» с точки зрения реального уровня.

Третий вариант расчета интегрального индикатора для оценки состояния воспроизводства жилищного фонда строится на базе второго варианта, но с добавлением показатель (X16) – общая площадь жилых помещений, оборудованных канализацией, приходящаяся в среднем на одного жителя (м²), который в большей степени характеризует благосостояние населения, поскольку отражает не общую обеспеченность жильем, а именно благоустроенным.

На основе рассчитанных значений интегрального индекса проводится ранжирование исследуемых территорий  региона: присвоение рангов осуществляется в порядке возрастания (территории, имеющей максимальное значение интегрального индекса, соответствует ранг, равный 1; территории, имеющей минимальное значение интегрального индекса — ранг, равный количеству исследуемых территорий).

Для количественного анализа влияния каждого из исходных показателей на значение интегрального индекса (рассчитанного в трех вариантах), а следовательно, и решения обратной задачи — определения потенциальных условий роста ранга той или иной территории по состоянию воспроизводства жилищного фонда, с использованием методов эконометрического моделирования  возможно оценить зависимости, связывающие соответствующие индексы и составляющие их показатели.

Общий вид оцениваемых зависимостей можно представить в виде формулы:

yn = b0 + bi·xni,                       (4)

где уn – индекс состояния воспроизводства жилищного фонда; n = 1, ..., 9; хni – значение  показателя  на территории региона; i = 1, ..., 10; b0, bi – оцениваемые коэффициенты модели.

Зависимость (4) демонстрирует изменения результирующего признака уn (оценка коэффициента bi), соответствующие единичному изменению показателя хni.

Коэффициент b0 показывает среднее значение индекса благосостояния по выборке регионов, «участвующих» в оценке вышеуказанной зависимости, определяемое факторами, отличными от xi.

Для частичного решения проблемы дифференциации элементов пространственной выборки по значениям коэффициента b0 оценка зависимости (4) осуществляется также с учетом выделения индивидуальных эффектов территорий, инвариантных ко времени. В данном случае, являющемся наиболее предпочтительным с точки зрения исследовательских целей, коэффициент b0 трансформируется в b0n.

Оценка зависимостей осуществляется при помощи эконометрического компьютерного пакета Econometric Views.  Для преодоления проблемы невыполнимости комплексного исследования влияния исходных показателей (индексов) на интегральный индекс состояния воспроизводства жилищного фонда возможно использование метода анализа иерархий (МАИ).

Достоинство МАИ заключается в получении сопоставимых количественных оценок различных показателей. Поставленная задача количественного анализа приоритетов (степени) влияния исходных показателей на значение интегрального индикатора состояния воспроизводства жилищного фонда территории региона, дезагрегируется на две подзадачи: оценка приоритетов (сопоставимых сравнительных преимуществ) каждой территории региона; оценка приоритетов (сопоставимых сравнительных преимуществ) исходных показателей территории региона. Как результат, указанная декомпозиция поставленной задачи определяет двухуровневую иерархию подзадач. Локальные приоритеты каждого уровня иерархии оцениваются путем построения матриц парных сравнений. Для первого уровня иерархии элементами матрицы являются значения интегральных индексов состояния воспроизводства жилищного фонда по территориям региона.

Для второго уровня иерархии элементами матриц являются относительные значения исходных показателей на территориальном уровне.

Поскольку на ранних этапах исследования каждой территории присваивается ранг, определяемый его местом в пространственной выборке по значению интегрального индекса состояния воспроизводства жилищного фонда, и для каждой территории каждому из показателей (индикаторов) присваивается ранг, определяемый его относительным значением, процедура построения матриц парных суждений становится аналогичной процедуре сравнения рангов элементов на каждом уровне иерархии.

Вычисление интегральных приоритетов (степени) влияния исходных показателей на значение интегрального индекса состояния воспроизводства жилищного фонда  проводится путем взвешивания приоритетов исходных показателей в каждой из территорий по приоритетам последних соответственно. Для определения интегральных приоритетов в целом по  региону необходимо суммирование полученных оценок в рамках пространственной проекции.

С использованием выделенных наиболее значимых показателей для оценки территорий региона с позиции реального отражения состояния воспроизводства жилищного строительства  формируется сводный интегральный индекс.

Расчеты интегрального индекса состояния воспроизводства жилищного фонда по территории региона с учетом трех вариантов набора исходных показателей позволили получить ряд оценок. Которые могут подтвердить гипотезу о вариативности позиций (рангов) территорий  региона в пространственной выборке в зависимости от набора показателей, на основе которых рассчитывается интегральный индекс состояния жилищного фонда.

Применение данного механизма позволяет решить проблемы оценки состояния воспроизводства жилищного фонда: 1) получить количественные оценки изменений интегрального индикатора вследствие изменений отдельных исходных показателей; 2) определить значение (прирост) исходного показателя, при котором значение интегрального индикатора составит заданную величину.

Использование моделей со случайными эффектами позволило разделить влияние факторов, отличных от исследуемого показателя Хi, на формирование значения интегрального индекса состояния воспроизводства жилищного фонда  на две составляющие: постоянную для всех территорий – b0 и дифференцированную по территориям – b0n.

Индикаторы оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда. Алгоритм оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда  включает  следующие этапы:

1. Сбор данных, отражающих состояние жилищного фонда на уровне территорий  региона.

2. Расчет индикаторов оценки эффективности: 1) социальные показатели; 2) технические показатели; 3) рыночные показатели; 4) инвестиционные показатели.

Система индикаторов оценки эффективности, по нашему мнению, должна состоять из следующих групп: 1) социальные показатели; 2) технические показатели; 3) рыночные показатели; 4) инвестиционные показатели.

Группа социальных показателей оценки эффективно­сти воспроизводства жилищного фонда отражает потребность в воспроизводстве, потребительские характери­стики жилищного фонда, данные показатели целесообразно оценивать в динамике.

Группа социальных показателей отражена в табл.4.

Группа технических показателей представлена в табл.5, они характеризуют состояние воспроизводства жилищного фонда.

Таблица 4

Группа социальных показателей оценки эффективности

Таблица 5

Группа технических показателей оценки эффективности

Группа рыночных показателей представлена в табл.6, они позволяют оценить развитие первичного и вторичного рынков жилья.

Коэффициент возможности приобретения позволяет оценить возможность приобретения  жилищного фонда, исходя из доходов семьи, и показывает, сколько лет потребуется для приобретения  жилья. Коэффициент доступности жилья определяется по формуле:

               (5)

где, ИДЖ – коэффициент доступности жилья;
СК – стоимость стандартной квартиры 54 м²;
ГД – годовой доход семьи из двух человек; ПМ – прожиточный минимум семьи из двух взрослых и одного ребенка.

Таблица 6

Группа рыночных показателей оценки эффективности

Во всем мире принято считать жилье «доступным», если этот коэффициент не превышает 3 лет. «Не очень доступно» жилье при коэффициенте от 3 до 4 лет. «Приобретение осложнено», если коэффициент равен от 4 до 5 лет. Жилье «существенно недоступно» при коэффициенте более 5 лет.

Коэффициент доступности ЖФ отражает соотношение между периодом времени, в течение которого приобретатель жилья предполагает расплатиться по своим обязательствам, и экономически оправданным сроком приобретения жилья в собственность.

Группа инвестиционных показателей представлена в табл.7, они позволяют оценить финансирование воспроизводства жилищного фонда и инвестиционные возможности.

 Таблица 7

Инвестиционные показатели оценки эффективности