Введение. В настоящее время приоритетным направлением на рынке жилья становится формирование жилого сектора экономического класса, доступного основной части населения со средними доходами и отвечающего современным требования по качественным показателям [1, 2, 3, 4, 30]. Именно на нем предполагается сфокусировать поддержку спроса, финансирование ипотечных кредитов с помощью государства, кредитование строительства и насыщение рынка земельными участками.Реализация проектов по развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) требует крупных капиталовложений на долгосрочной основе, что обуславливает проблему обеспечения достаточности денежных средств и рационального их использования для достижения максимальной эффективности реализации проекта [5, 6, 7, 29, 41].Для анализа эффективности финансирования инвестиционного проекта необходимо количественно оценить степень воздействия различных факторов, влияющих на уровень коммерческой привлекательности земельных участков, предназначенных для ИЖС. Такую оценку возможно провести методом корреляционно-регрессионного анализа, позволяющего рассмотреть и выявить связи между коммерческой привлекательностью ИЖС и одним из важнейших показателей инфраструктурного развития территории – транспортной доступностью жилых микрорайонов [8, 9, 10, 33, 34].Методология. Коммерческая привлекательность инвестиционных вложений в индивидуальное жилищное строительство обуславливается количественными показателями, позволяющими выявить приоритетный объект инвестиций и определить общую экономическую эффективность инвестиционно-строительного проекта [11, 12, 13, 31, 39]. Важнейшей задачей количественной оценки является применение показателей качественного описания параметров развития жилищного строительства как функции множества переменных факторов, оцениваемых количественно [14, 15, 16, 35, 38, 40]. В работе предлагается рассмотреть полученное методом корреляционно-регрессионного анализа уравнение зависимости стоимости земельных участков под ИЖС от факторов их транспортной доступности. В свою очередь, изменение параметров транспортной доступности конкретных жилых микрорайонов позволит управлять ценой и спросом на земельные участки и повысить эффективность финансирования инвестиционно-строительных проектов [17, 18, 19, 36].Основная часть. Для малоэтажного жилищного строительства основными факторами, обуславливающими транспортную доступность, являются параметры маятниковой миграции, которые вызывают значительные колебания стоимости пригородных земельных участков. В большей степени маятниковая миграция развивается в городских агломерациях, пригородных зонах крупных городов и мегаполисах, являясь основным механизмом стремительного роста территории города и субурбанизации. Эффекты влияния маятниковой миграции на развитие города зависят от её интенсивности, а она, в свою очередь, от экономического потенциала города и развития транспорта [20, 21, 32, 37].Рассмотрим параметры маятниковой миграции в пределах Белгородской агломерации, где процессы развития индивидуального жилищного строительства и субурбанизации идут наиболее активно.На основе исследований транспортной инфраструктуры города Белгорода, проведенного Научно-проектным институтом «БелНИИПградостроительства», были получены данные, показывающие активность использования населением определенных транспортных связей между городом и ближайшими населенными пунктами. Таким образом, удалось выявить зону активного тяготения, определенную с помощью изохронограмм транспортной доступности по нормативным затратам времени (40 минут) на центростремительные поездки населения к городу [22].Наибольшие потоки личного, пассажирского и грузового транспорта складываются на направлениях: г. Харькова (п. Майский, с. Репное), г. Шебекино (п. Разумное, п. Маслова Пристань), г. Корочи (п. Новосадовый, с. Ближняя и Дальняя Игуменка), г. Строитель (п. Северный), в Никольском (п. Дубовое, п. Таврово, с. Никольское) и Томаровском направлении (с. Стрелецкое) [23, 24].Согласно материалам исследований, отправляются в Белгород и выезжают из Белгорода на личном транспорте около 52 тыс. человек в сутки, в то же время маршрутным пассажирским транспортом около 41 тыс. человек (всего около 93 тыс. человек) [25, 26]. Данные показатели позволяют сделать вывод о высокой степени маятниковой трудовой, деловой, культурной миграции населения из пригородной зоны в город Белгород и обратно. Процент маятниковой миграции к численности населения города в настоящее время составляет около 25% [27].В ходе исследования среди основных параметров маятниковой миграции для Белгородской агломерации, принятых в качестве факторных признаков, были выделены следующие: средняя скорость основных автомобильных потоков (км/ч), загруженность трасс (%) и уровень пробок на дорогах (баллы). Перечисленные данные были получены на основе статистической информации о состоянии дорожного движения в пригородной зоне г. Белгорода на момент наиболее интенсивных миграционных потоков – времени возвращения жителей из города в близлежащие поселки. Также для главных направлений маятниковой миграции было проведено исследование предложений на рынке индивидуального жилищного строительства, где выборку составили земельные участки площадью 1500 кв. м. Таким образом, была определена средняя цена продажи участков под ИЖС для 6 пригородных населенных пунктов, которая является функцией от полученных независимых переменных.Результаты статистической обработки данных представлены в таблице 1. Таблица 1Параметры транспортной доступности районов ИЖС в пределах Белгородской агломерации Районы ИЖСyx1x2x3Стоимость земельных участков, тыс. руб.Средняя скорость движения, км/чЗагруженность трасс, %Пробки, баллыДубовое203331677Майский127542,5806Новосадовый142537,5805Разумное85045904Северный86742,5856Стрелецкое99857,5903 Аналитическая зависимость строилась на основе уравнения множественной линейной регрессии вида:y = a0 + a1x1 +  a2x2 +  a3x3                         (1)со статистическим обоснованием значимости полученной зависимости и обоснованности использования каждой из независимых переменных x1 – x3. Согласно полученным значениям парной корреляции, существует высокая степень зависимости результирующего фактора y от переменных x1–x3. Причем наблюдается обратная зависимость стоимости земельных участков от средней скорости движения на дорогах. Значительный уровень пробок характерен для «дорогих» и наиболее востребованных жилищных массивов. Предлагаемое уравнение множественной линейной регрессии с коэффициентами a0–a3:y = 8135,40 – 0,83x1 – 73,15x2 – 166,45x3    (2)Коэффициент детерминации R2 = 0,997 подтверждает высокий уровень корреляции выбранных факторов, задаваемой уравнением (2). Значимость F = 0,00165 для построенного уравнения меньше уровня значимости 0,05, что подтверждает допустимость уравнения (2). P-значения коэффициентов ai меньше 0,05 позволяют считать зависимость (2) статистически значимой.Используя полученное уравнение (2), определим прогнозную цену на земельные участки в микрорайоне Юго-Западный 2.1, расположенном в 10 км от центра г. Белгорода, при уровне надежности 0,95 (табл. 2). Таблица 2Параметры транспортной доступности микрорайона Юго-Западный 2.1 x1x2x3yСредняя скорость движения, км/чЗагруженность трасс, %Пробки,баллыСтоимость земельных участков, тыс. руб.457671373,5  Прогнозная стоимость земельных участков составит 1 373 500 руб. Анализ рынка земельных участков для ИЖС в Юго-Западном 2.1 показал, что в среднем цена предложения колеблется около 1 350 000 руб. за 1500 кв. м [28]. Таким образом, зависимость (2) с приемлемой точностью отражает влияние параметров транспортной доступности земельных участков Белгородской агломерации, предоставляемых для ИЖС, на их стоимость.Выводы. Согласно полученным данным, на коммерческую привлекательность районов ИЖС существенно влияет такой фактор транспортной доступности, как загруженность автодорог, ведущих в пригородные жилые массивы. Проверка полученного уравнения регрессии показала, что построенная модель с приемлемой точностью отражает исследуемый процесс, и возможно ее практическое применение для формирования эффективной системы финансирования проектов индивидуального жилищного строительства, в частности вложений в инфраструктурное развитие территории. Представленное в работе аналитическое выражение позволяет усовершенствовать существующую практику управления рыночной стоимостью земельных участков ИЖС через анализ и изменение параметров их транспортной доступности. Положенный в основу экономического анализа влияния инфраструктурного насыщения территории на ее коммерческую привлекательность, предлагаемый методический подход позволяет осуществлять рациональное землепользование и субурбанизацию современных российских городов с оптимальным расходованием средств государственного бюджета.