Ufa, Russian Federation
GRNTI 06.61 Территориальная структура экономики. Региональная и городская экономика
BBK 65 Экономика. Экономические науки
In the article the existing system of lease relations in the urban district of Ufa in the Republic of Bashkortostan is given. The methodology of rent calculation is considered. The basic problems arising in the building leasing relations are analysed, and also possible trends and their impact on the further improving the collection of revenues from the use of land resources are identified
land renting, land taxation, methodology of rent calculation, the administrator of the revenues, the lease
В структуре неналоговых доходов бюджета городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ГО г. Уфа) поступления от использования и реализации имущества составляют основную часть «собственных» доходов. Земля является основным экономическим и инвестиционным ресурсом муниципалитетов, который формирует доходный потенциал поступления налоговых и неналоговых доходов городского бюджета.
Анализ доходов от использования земли, проведенный за период с 2006 по 2015 гг. свидетельствуют, что арендная плата за землю является главным источником доходов бюджета ГО г. Уфа и формируют 17 % собственных доходов бюджета.
В 2015 году в бюджет города мобилизовано арендных платежей в объеме 1 979 634, 97 тыс. рублей, что в 1,8 раза превышает показатели 2007 года и в 1,1 раза – 2014 года [7–15]. Данный показатель имеет устойчивую динамику к росту (рис. 1).
Рис. 1. Динамика поступлений земельных платежей в бюджет городского округа город
Уфа Республики Башкортостан за 2007-2015 годы
Традиционно аренда земли рассматривается, как форма землепользования, при которой собственник земли за определенное вознаграждение передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для использования его по целевому назначению [24].
Арендная плата – это вознаграждение, получаемое арендодателем за предоставление во временное пользование земельного участка. Она является отражением изъятия земельной ренты в пользу государства, основным источником пополнения бюджета, особенно местного. Непосредственно, включает в себя три составляющих: саму земельную ренту, процент капитала, вложенный за землю, а также амортизацию этого капитала.
Аренда земли может характеризоваться по нескольким признакам:
1. срочность: аренда – право, действующее определенный период времени, определяемой в договоре аренды (в отличие от бессрочных прав, таких как собственность и постоянное (бессрочное) пользование);
2. платность, то есть возмездность арендных отношений (плата выплачивается арендодателю земли);
3. возвратность (арендованное имущество, арендованный земельный участок должен быть возвращен арендодателю, то есть собственнику);
4. неизменность целевого назначения земельного участка (земля может быть предоставлена в пользование на условиях аренды под определенные цели использования) [23].
Данные признаки можно дополнить следующим: договорной формой пользования земельным участком, то есть независимо от срока пользования земельным участков в обязательном порядке заключается договор аренды; целевое использование земель.
Аренда занимает весомое место в реализации принципа платности землепользования. В свою очередь, аренда может являться некоторым регулятором в области рационализации использования земельных ресурсов. Это подтверждает один из методов реализации управленческих решений в области управления земельными ресурсами – экономического метода, который подразумевает создание экономических условий, обеспечивающих выполнение различных государственных задач и приоритетов в области управления земельными ресурсами [25].
В ГО г. Уфа складывается тенденция интенсивного развития арендных отношений. Об этом свидетельствуют следующие данные. В 2015 году в городе Уфа действовало 19 218 договоров аренды земельных участков на общей площади 9,2 тыс. га (рис.2).
Рис. 2. Аренда земель, находящихся в распоряжении городского округа город Уфа
Участие земли в экономическом обороте и получение дохода, способом предоставления земель в аренду, экономически наиболее оправданы в регионах с развитой рыночной экономикой при высоком уровне спроса и предложения на земельные участки. На сегодняшний день самым эффективным видом землепользования в городе Уфе считается аренда. Доходный потенциал данного показателя в городе достаточно реализован. Так, если за 2015 год в бюджет города поступление от арендной платы за землю составило 1 979 635 тыс. руб., то в соседних городах-миллионерах сумма, поступившая по указанному виду доходов, намного ниже: в г. Красноярск – 1 336 727 тыс. руб. (в 1,5 раз); г. Казань – 1 235 593 тыс. руб. (в 1,6 раз); Нижний Новгород – 1 122 128 тыс. руб. (1,8 раз); г. Ростов-на-Дону – 1 054 031 тыс. руб. (1,9 раз); г. Волгоград – 926 084,80 тыс. руб. (в 2,14 раз); г. Самара – 820 530 тыс. руб. (в 2,4 раза); г. Пермь – 685 768 тыс. руб. (в 2,89 раз) [15-22].
Таким образом, арендные отношения приобретают особую актуальность. Выбор землепользователей в пользу аренды сделан с учетом возможности реализовывать свои интересы и эффективно хозяйствовать на земельном участке, стимулируя в дальнейшем оформить право собственности.
Арендные отношения и их правовое регулирование устанавливаются положениями гражданского и земельного законодательства. Общие правила определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством Российской Федерации. Отношения по аренде муниципальной собственности регулируются органами местного самоуправления.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки определяются договорами аренды земельных участков, заключенными между арендодателем и арендатором. В договоре четко закрепляются основные положения, затрагивающие объекты и субъекты отношений, ответственность сторон и ежегодный размер платежей.
В настоящее время специфика установления и взимания арендных платежей за землю может различаться в следующих аспектах:
- в подходах определения базы для исчисления арендной платы;
- в установлении ставок арендной платы
- в предоставлении площади в зависимости от вида функционального использования;
- в предоставлении преференций;
- в порядке применения штрафных санкций при несоблюдении условий договора;
- в установлении сроков оплаты арендной платы.
Первостепенными условиями договора аренды земельного участка являются данные об объекте аренды. Объект аренды характеризует весь земельный участок с его инфраструктурой, содержащей полную информацию о нем. Поэтому базовым источником формирования инфраструктуры земельного рынка выступает государственный кадастр недвижимости.
Ключевым аспектом арендных отношений выступает методика определения арендной платы за землю. В настоящее время в ГО г. Уфа и в Республике Башкортостан методика расчета арендной платы за земельные участки основана на двух подходах (рис. 3) [6].
Рис. 3. Методики расчета арендной платы за землю в ГО г. Уфа
Первый подход заключается в установлении размера арендной платы на основании средней ставки арендной платы, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом. Второй, характеризуется определением арендной платы в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.
Двойственность методик, применяемых в целях исчисления арендной платы, на практике проявляет потенциальную противоречивость. В этой связи актуальным является изложение недостатков действующей системы.
При реализации первой методики базовые ставки устанавливаются в рублях за один квадратный метр с применением ежегодного коэффициента инфляции, учитываемого в нормах бюджетного законодательства и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.
При этом, если по заключенным договорам аренды земельных участков до 1 января 2008 года, предназначенных для эксплуатации (обслуживания) индивидуального жилого дома и надворных построек, индивидуальных подземных погребов, ведения садоводства и индивидуального огородничества, для эксплуатации индивидуального капитального гаража и металлического гаража, применяется льгота установленная в фиксированном размере 17,42 руб. в год за земельный участок, то противоположная ситуация складывается по договорам аренды, заключенным после 01.01.2008 года. Здесь при расчете арендной платы используется понижающий коэффициент в размере 0,1 и 0,5. Апробация данных позволяет увидеть, как применение разных методик приводит к ослаблению поступления средств от уплаты арендной платы.
На сегодняшний день, при отсутствии единого методологического подхода определения размера арендной платы, обе методики имеют право на существование. Помимо сказанного, часть 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации носит рекомендательный характер в применении кадастровой стоимости земельного участка для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности [2]. Советом городского округа город Уфа предусмотрен переход на установление арендной платы земельного участка от кадастровой стоимости земли, в случае поступления письменного обращения от арендатора [6].
По мнению автора, можно привести следующий аргумент: при исчислении арендной платы за землю необходимо опираться на конкретную теоретическую базу. И такой базой должна быть кадастровая стоимость земельного участка. Данная модель построения арендных отношений с одной стороны, позволяет отразить реальную стоимость земельных участков, с другой, обеспечить сбалансированность в субъектах.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Арендная плата по оформленным договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета арендной платы [5].
Современные условия экономического развития страны требуют дальнейшего совершенствования регулирования арендных отношений. Прежде всего, речь идет, об изменении порядка расчета арендной платы. Назрела необходимость расчет арендной платы, произведенный в процентах от кадастровой стоимости, установить на весь срок сдачи земельного участка в аренду. Кадастровая оценка земли проводится один раз в пять лет, процентные ставки также должны оставаться без изменения и привязываться к этому сроку. Такой подход, по мнению автора, должен привести к следующим результатам:
- способствовать землепользователю планировать деятельность на долгосрочную перспективу;
- предоставит возможность арендатору запланировать расходы и своевременно осуществлять платежи в бюджет;
- улучшит методы взаимодействия арендодателя и арендатора;
- позволит принять объективные ставки по арендным платежам;
- освободит от рутины задолженности по арендным платежам перед консолидированным бюджетом.
Следующим звеном, требующего внимания, являются сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком. Расчет арендной платы в городе Уфе устанавливается договором аренды земельного участка на год с помесячной разбивкой и перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
По нашему мнению, установление ежемесячного срока оплаты для арендаторов, являющимся физическими лицами, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, не целесообразно. В целях удобства осуществления платежей для данной категории плательщиков, предлагаем установить единовременный платеж в указанные сроки, закрепить нормативным правовым актом органами местного самоуправления. Реализация указанной меры создаст стимулы для арендатора – своевременно перечислять платежи, для арендодателя – снижение задолженности бюджета.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации [1]. Серьезным правонарушением, можно считать, отсутствие оговоренных сроков государственной регистрации объектов недвижимого имущества. Статьей 19.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях определена административная ответственность за уклонение установленного порядка государственной регистрации на недвижимое имущество в виде административного штрафа [4]. Широкому применению данной ответственности мешают объективные и субъективные причины. Отсутствие законодательно установленного срока государственной регистрации не позволяет успешно применять нормы указанной статьи.
Преимуществом для муниципалитетов стало зачисления с 1 января 2014 года арендной платы за земли в полном объеме в доходы местных бюджетов [3].
1. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federacii. Chast' vtoraya: federal'nyy zakon ot 30 noyabrya 1994 g. № 51-FZ // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federacii. 29.01.1996. № 5. St. 410.
2. Zemel'nyy kodeks Rossiyskoy Federacii: federal'nyy zakon ot 25 oktyabrya 2001 goda № 136-FZ // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federacii. 29.10.2001. № 44. St. 4147.
3. Byudzhetnyy kodeks Rossiyskoy Federacii : federal'nyy zakon ot 31 iyulya 1998 goda № 145-FZ // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federacii. 03.08.1998. № 31. St. 3823.
4. Kodeks Rossiyskoy Federacii «Ob administrativnyh pravonarusheniyah» : federal'nyy zakon ot 30 dekabrya 2001 goda № 195-FZ // Sobranie zakonodatel'stva Rossiyskoy Federacii. 07.01.2002. № 1. Ch.I. St. 1.
5. Ob utverzhdenii metodiki rascheta arendnoy platy po dogovoram arendy gosudarstvennogo i (ili) municipal'nogo nedvizhimogo imuschestva (zdaniy (ih chastey), sooruzheniy), nahodyaschegosya na zemel'nyh uchastkah v predelah territoriy osobyh ekonomicheskih zon tehniko-vnedrencheskogo, portovogo i turistsko-rekreacionnogo tipov i metodiki rascheta arendnoy platy po dogovoram arendy zemel'nyh uchastkov, raspolozhennyh v predelah territoriy osobyh ekonomicheskih zon : prikaz Ministerstva ekonomicheskogo razvitiya i torgovli Rossiyskoy Federacii ot 14 iyulya 2006 goda № 190 (v red. ot 17.07.2012 goda) // Byulleten' normativnyh aktov federal'nyh organov ispolnitel'noy vlasti. 28.08.2006. - № 35.
6. Ob arendnoy plate za zemlyu v gorodskom okruge gorod Ufa Respubliki Bashkortostan : reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 3 dekabrya 2007 goda № 30/7: (v red. ot 29.03.2016 goda) // Vechernyaya Ufa. 07.12.2007. № 237 (10885).
7. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2007 god : reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 22 maya 2008 g. № 4/4 // Vechernyaya Ufa. 31.05.2008 g. № 105 (11003).
8. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2008 god : reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 28 maya 2009 g. № 16/7 // Vechernyaya Ufa. 29.05.2009 g. № 103-104 (11251-11252).
9. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2009 god : reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 2 iyunya 2010 g. № 26/4 // Vechernyaya Ufa. 08.06.2010 g. № 110 (11508).
10. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2010 god : reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 1 iyunya 2011 g. № 37/6 // Vechernyaya Ufa. 14.06.2011 g. № 114 (11762).
11. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2011 god : reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 30 maya 2012 g. № 5/5 // Vechernyaya Ufa. 07.06.2012 g. № 108 (12006).
12. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2012 god : reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 29 maya 2013 g. № 18/2 // Vechernyaya Ufa. 05.06.2013 g. № 1107-108(12255-12256).
13. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2013 god [Tekst]: reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 18 iyunya 2014 g. № 33/5 // Vechernyaya Ufa. 24.06.2014 g. № 121-122(12519-12520).
14. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2014 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 27 maya 2015 g. № 46/2 // SPS «Konsul'tant Plyus». Tehnologiya Prof 2012;
15. Ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Soveta gorodskogo okruga gorod Ufa Respubliki Bashkortostan ot 31 maya 2016 g. № 63/11 // SPS «Konsul'tant Plyus». Tehnologiya Prof 2012.
16. Ob utverzhdenii otcheta ispolneniya byudzheta goroda Rostova-na-Donu za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Rostovskoy-na-Donu gorodskoy Dumy Rostovskoy oblasti ot 19 aprelya 2016 g. № 116 // PSS «Tehekspert» 6.2016.
17. Otchet ob ispolnenii byudzheta municipal'nogo obrazovaniya goroda Kazani za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Kazanskoy gorodskoy Dumy ot 20 aprelya 2016 g. № 4-6 // PSS «Tehekspert» 6.2016.
18. Ob utverzhdenii otcheta ob ispolnenii byudzheta goroda Permi za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Permskoy gorodskoy Dumy ot 24 maya 2016 g. № 95 // http://budget.gorodperm.ru (data obrascheniya: 10.09.2016 g.).
19. Ob ispolnenii byudzheta goroda za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Krasnoyarskogo gorodskogo Soveta Deputatov ot 24 maya 2016 g. № V-163 // http://budget.admkrsk.ru (data obrascheniya: 10.09.2016 g.).
20. Ob ispolnenii byudzheta goroda Nizhnego Novgoroda za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie gorodskoy Dumy goroda Nizhnego Novgoroda ot 25 maya 2016 g. № 98 // http://depfin.r52.ru (data obrascheniya: 10.09.2016 g.).
21. Ob ispolnenii byudzheta Volgograda za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Volgogradskoy gorodskoy Dumy ot 25 maya 2016 g. № 44/1298 // http://www.volgadmin.ru (data obrascheniya: 10.09.2016 g.).
22. Ob utverzhdenii otcheta ob ispolnenii byudzheta gorodskogo okruga Samara Samarskoy oblasti za 2015 god [Elektronnyy resurs]: reshenie Dumy gorodskogo okruga Samara ot 09.06.2016 g. № 94 // http://df-samara.rf/pages/247 (data obrascheniya: 10.09.2016 g.).
23. Korneva T.G. Ekonomicheskie metody sovershenstvovaniya upravleniya zemel'nymi resursami APK (na primere Respubliki Buryatiya) [Tekst] dis. ... kand. ekon. nauk : 08.00.05 / Sankt-Peterburg-Pushkin. 2007. S.155.
24. Nagaev R.T. Terminologicheskiy slovar' «Nedvizhimost' (Zemleustroystvo. Gradostroitel'stvo. Ekonomika)». Kazan'. Dom pechati. 1998. S.327.
25. Obuhov D.A. Arenda - rol' v sisteme upravleniya zemel'nymi resursami i mehanizmy ee formirovaniya // Zemleustroystvo, kadastr i monitoring zemel'. №5. 2010. S. 28-33.
